当前，局部城市房地产泡沫进一步膨胀，防控房地产风险已经成为经济工作的第一要务。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】2016  年下半年至今，各地政府纷纷出台楼市限购限贷政策，中央经济工作会议将防风险战略地位大幅提升，央行明确提出多渠道防控房地产泡沫，货币政策收紧信号也越发清晰。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）房地产市场进入本轮周期的下行阶段已成为市场的共识。本篇报告试图梳理房地产行业影响经济增长的逻辑，分析房地产行业当前的供需关系，并在此基础上测算2017  年房地产市场走势可能对宏观经济造成的影响。
        1、房地产对经济的影响逻辑。房地产对宏观经济的影响可从两方面考察：按支出法核算，房地产开发投资为固定资产投资的重要组成部分之一，是支撑投资增速的主力；房地产行业带动建筑建材、家具、家电等相关行业的消费，占社会消费品零售总额的比例较大。而按生产法核算，房地产的整体产业链上，对于第二产业中的建筑、水泥、玻璃、钢铁、化工、五金、家电、家具等行业拉动作用明显，对于第三产业中的交通运输、批发零售、金融等行业也有较强的拉动作用。2016  年，房地产行业本身对GDP  增长的贡献率为11.7%，而房地产及相关行业对GDP  增长的贡献率为35.7%。
        2、2017  年房地产市场的供需展望。①地产销售整体将大幅回落，其中一二线城市购房难度和压力均相对较大；但三四线城市的需求呈现较强韧性，购房意愿和购房能力都在提升。②地产库存整体有显著降低，其中一二线城市去库存有明显成效，三四线城市绝对库存仍较高，但状况可能已有所改善，略好于市场预期。③房企融资政策普遍收紧，房企多方融资渠道均有不同程度收紧，强监管下企业面临融资成本上移、拿地资金资源减少、资金使用灵活性降低等阻碍。④土地供给呈结构性调整，严控一线城市新增供地，同时适度加大对热门二线城市和环一线城市的供地规模。
        3、房地产投资与增长的敏感性分析。按照GDP  的生产法核算思路，要估算2017  年房地产市场变化可能对经济增长的影响，需要对两个数据进行预测：一是房地产行业本身的增速，二是房地产开发投资的增速。①我们将房地产投资拆解为土地购置费+（前期施工面积+新开工面积-竣工面积）
        单位建安支出+其他相关费用进行测算。中性假设下，预计2017  年房地产开发投资增速将在3.6%左右。②我们用房地产销售额增速来估算GDP  中房地产业增加值的增速。中性假设下，2017  年商品房销售额增速降至-8.0%，房地产行业增加值增速降至0.2%。
        4、盈虚有时，2017  年房地产对增长驱动力显著减弱。2017  年，房地产及其相关行业对GDP  增长的贡献率29.1%，较2016  年下降6.6  个百分点；房地产及其相关行业拉动GDP  增长的百分点为1.92，较2016  年下降0.93个百分点。这意味着，2017  年的房地产行业在趋严的调控政策、中性偏紧的货币政策，与整体资产价格去泡沫的政策导向之下，整体对经济增长的驱动力将有显著减弱。不过，在房地产投资仍具备一定支撑的情况下，对经济的负面冲击在可控范围之内。此外，在积极财政政策与PPP  项目的大力推广之下，基建投资有望继续维持高增长；而制造业利润的显著改善与去产能带来的供需改善，可能使得制造业投资进一步改善，这些都将对冲房地产业对经济的负面影响。