内部人口流动与城市功能升级是城市化的第一阶段  
        郑州市内人口的流向呈现出从老城区向新城区流入的趋势。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】老城区居民买郑东新区的房子，一是随着城市化进程不断推进，郑州老城区的基础设施已经不能满足居民生活的需求；二是产业转移和城市功能升级；三是郑东新区与老城区相邻，有助于人口在两区之间的流动。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）  
        人口吸虹效应是城市化的第二阶段  
        郑州市人口流动层面来看，呈现出"河南省内其他地区和郑州周边流向郑州，郑州老城区流向新城区"的特点。周边人口流入提升了住房的需求，使得郑州的房地产销售和投资均好于全国整体水平。  
        只要城市化的第一和第二阶段尚未结束，人口年龄结构就不是房价的主要影响因素  
      对于房地产行业而言，人口年龄结构变化会影响到基本面，25-44岁是购房置业需求的黄金年龄段，既有首次购房需求，又有改善性购房需求。然而我们却看到，郑州人口年龄结构的拐点却并未迎来房价的拐点。虽然老年人口占比增加，但近五年来，郑州的房价却稳中有升。  
        "鬼城"郑东新区的蜕变是中国城市化的缩影  
        郑东新区的蜕变就是中国城市化的缩影，除了城市功能升级和产业转移带来的内部人口流动，还有城市化功能升级之后带来的人口虹吸效应增强。无论从郑州、中国100大城市还是美国的历史来看，只要城市化还在继续，人口年龄结构就不是房地产基本面的决定因素，房地产的基本面就仍有巨大的空间。  
      风险提示：部分城市人口流出加剧。