平安观点:
1、项目整体转让提振业绩,毛利率有望回升。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】公司一季度营业收入 69.4 亿元,同比增长 53.4%;实现归属于上市公司股东净利润 21.2 亿元,同比增长 164.7%。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)业绩同比大幅增长主要系整体转让商吉、商顺项目产生投资收益 24.9 亿。由于期内结转项目中刚需产品较多,毛利率较 2016 年同期下降 24.7 个百分点至 23.2%,预计后续毛利率将逐步回升。期内三费占比 7.5%,同比下降 6.2 个百分点。
2、销售表现靓丽,土地获取积极。2017 年 1-3 月,公司累计签约销售面积 137.3 万平米,同比增加 76.8%;签约销售金额265.1 亿元,同比增长 100.8%,完成全年千亿销售目标的 26.5%,进度符合预期。考虑到公司 2190 亿可售货值(兵中新推1490 亿),全年超额完成千亿目标概率较大。公司贯彻投资聚焦一二线核心城市,重点拓展战略重镇的土地储备,一季度在北京、广州、南京等地新增建面 116.3 万平,总地价 145.5 亿,占同期销售金额比重 54.9%,土地投资相对积极。平均楼面地价 12506 元/平米,较 2016 年全年拿地均价下降 3%。
3、携手武钢,积极探索新的拿地模式。期内公司与武钢集团、武汉青山区国资集团合作成立平台公司,负责对武钢集团权属土地的规划调整及社区开发、及后续的园区运营开发、商业运营。通过央企、政企合作盘活国企存量土地资源,带动地方城市更新和产业发展,未杢有望成为公司又一新的拿地渠道。同时近期公司与华为签订合作协议,双方合作将统一门戵优化园区服务和管理,为企业提供云服务和创新平台等,有望进一步增长公司园区开发商和运营能力。
4、财务状况稳健,预收账款大幅增长。期末公司在手现金418 亿,为短期负债(短借+一年内到期长债)的 218.7%,现金流情况较好。净负债率和剔除预收款后的资产负债率分别为 36.8%和 46.5%,较期初分别上升 18.4 个和下降 1.5 个百分点。
得益于销售高增长,期末预收账款较期初大幅增长 73.3 亿元至 598.2 亿元,奠定全年业绩结算基础。
5、投资建议:预计公司 2017-2018 年 EPS 分别为 1.48 元和 1.76 元,对应 PE 为 13.4 倍和 11.2 倍。公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源,短期深圳大量地产优质资源集中释放,奠定业绩增长基础,中长期园区开发及邮轮业务值得期待,且持续受益前海自贸区及粤港澳大湾区政策昡风。同时近期招商局集团主要领导赴雄安新区调研考察,公司作为集团旗下优质社区、园区运营商,未杢有望参与雄安新区建设。测算公司 NAV24.2 元,目前股价折价 18%,且低于员工持股价格,安全边际突出,维持“强烈推荐”评级。
6、风险提示:业绩低于预期风险;基本面大幅恶化风险。