核心观点
公司是全国化布局的典型房企,核心城市群的布局初显成效。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】公司土地储备遍布国内73 个城市。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)截至2016 年末,公司待开发面积达到6344 万平米,能够支持公司未来2~3 年的开发需求;新增拓展项目达到112 个,创历史新高。2016 年公司销售额达到2101 亿元,其中在珠三角、长三角、环渤海三个核心城市群的销售额分别达到612 亿元、470 亿元、320 亿元,三大城市群的销售占比超过70%。同时公司已经成立了3 个平台公司,聚焦在核心城市周边的卫星城市,打造蛛网式的城市群布局。
央企整合破冰,有望实现弯道超车。自2010 年国资委提出“78 家央企退地”后,在保留的16 家央企中,公司属于销售规模最大的开发商,也承担着央企整合的重要任务。去年公司已经以20.3 亿元收购了中航工业集团旗下中航地产的9 个项目,新增土地储备331 万平米。公司还将继续整合中航工业集团旗下的其他地产业务平台,通过并购整合实现低成本快速扩张。后续公司也将借助保利集团的背景逐步整合一些其他的央企地产资源。
房地产基金助力主业规模扩张,房地产社区服务抢占存量市场先机。公司的房地产基金累计管理规模600 亿元。目前信保基金主要以投资公司项目为主,在拿地和开发方面为公司提供资金支持,有效地为公司降低杠杆率。另一方面,公司的社区服务版块已经布局了物业管理和养老地产,其中全资子公司保利物业管理面积8871 万平米,已申请新三板挂牌。
财务预测与投资建议
给予买入评级,目标价12.20 元。我们预测公司2017-2019 年每股收益分别为1.22/1.53/1.92 元。运用可比公司估值法,可比公司2017 年平均估值为10X,我们给予估值10X,对应目标价为12.20 元。我们同时用RNAV 对公司估值,每股RNAV 为13.75 元,目前市价较RNAV 折价30%。
风险提示
房地产市场销售可能低于预期。房地产融资持续收紧。