在多份报告中,我们持续推荐金融街,金融街持续强二大盘。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】未来主要催化因素:1、中政务区很快明朗,直接提升公司资产价值;2、国资旗下股东更换为金融街资本运营中心 (负责西城区基础设施建设、房地产一二级开发、旗下拥有一些金融资产,文教卣生等等资源整合),未来可能存在更多资源整合机会;3、公司被纳入MSCI 指标股,细分行业龙头地位突出;4、更重要的是,公司价值严重被低估,目前股价是重估值的0.38 折。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)
投资要点:
. 商务地产龙头,依托北京金融街的资源和品牌优势,通过房地产开发和产业打造独特的“金融街模式”。北京金融街已成为全球最富吸引力的投资目的地和资本集散地,最具世界影响力的金融中心。加速模式复制,“商务地产不住宅开发“双轮驱动,保持商务地产开发运营控股公司龙头。
. 开发和持有双轮驱动,业绩再上台阶。16 年快开发销售实现8 成多增长,归母净利润28.04 亿元,同比增24.5%,业绩再上台阶。预收账款187.93 亿+118.07%,锁定17 年结算业绩。融资渠道拓宽,资金成本、负债率及风险大幅下降。16 年底各类融资总额505 亿元,综合融资成本仅5.5%,绝大部分期限为5 年及以上年限,将很好地抵御资金成本可能上升带来的风险。经营活动现金流大幅增加,负债率有效降低,偿债能力无忧。17 年打通ABS 融资通道,成功融资66.5 亿元,未来大量优质物业变现通道打开。一二线开发资源丰厚,建面超800 万平,17 年投资200-240亿元拓展核心城市及其周边优质资源。16 年自持物业面积和租金收入高增长25.97%达 97 万方,其中北京金融街区域内出租物业占50%以上(3-5 年内自持物业将翻番200 万平)。16 年物业营收12.5 亿元,同比增35%,预计3-5 年后该部分利润将超过20 亿元/年,调控中稳定器作用凸显。
. 催化因素不断。1、北京城市功能将落地,西城区内物业价值随环境配套改善价值不断提升,区内单位腾退也将带来存量改造升级机会。2、负责西城区国有资产整合、融资、投资和管理平台的金融街资本运营中心控股公司,有望带来资源整合机会做大做强公司。3、把握机遇参与京津冀建设,负责京津合作示范园区(武清)26.5平方公里的开发建设。在雄安新区不北京市错位发展中商务地产开发经营优势突出。
. 公司价值严重被低估。1、RNAV 估值。可结算规划建面878 万平(权益761 万平),货值超过3000 亿元将带来的盈利及自持物业盈利折现后,公司价值921 亿元,RNAV30.82 元/股。2、持有物业估值。当前持有物业及3-5 年将形成的物业将达到200 万平,其中北京120 万平,上海等地80 万平。考虑核心城市核心地段物业的稀缺性,租金价格呈上行趋势,物业价值也将逐年增长,估算持有物业价值将接近1000 亿元。3、盈利预测。据公司在手开发项目和自持物业盈利贡献,以及年新增持有物业增值,测算2017-2019 年EPS1.15/1.36/1.62 元,对应当前股价PE10X、9X、7X。合理股价:当前公司市值358 亿元,只有RNAV 的38%,对应未来持有物业价值和未来公司盈利高增长,公司股价仍有很大的价值回归空间,未来6 个月目标价15.6 元,对应RNAV0.5 折,17 年15 倍PE,给予“强烈推荐”评级。
. 风险提示:国家经济金融环境恶化至公司商务地产及开发遇瓶颈、行业调控过度至销售经营不达预期等。