核心观点
        2016  年上海楼市新房市场量跌价涨，二手房市场量价双升。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】预计在限制政策的影响下，成交量将逐步回落，成交价短期可能会有小幅调整。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）从近4  年的成交情况来看，新房成交量稳中有增，成交均价一路上扬，15、16  年均价同比涨幅高达20%、19%。二手房2016  年的成交均价涨幅高达22%，创近4年的新高。
        杨浦、金山分别位居市、郊区涨幅之首，浦东新区成交套数领跑各区，彭浦板块成为涨幅最大的板块。市区中的杨浦、徐汇、虹口由于刚需“上车盘”老公房及大量学区房的原因，房价涨幅领跑各区。郊区中的金山、崇明等区则在2016  年迎来一波需求带动的补涨行情，房价涨幅超5  成。各区中浦东新区、闵行、宝山等户籍人口较低且拥有多个大型居住社区的区成交活跃。从板块来看，郊区板块的涨幅普遍高于市区板块。
        从总价区间来看，500  万以上区段成交套数上涨明显，300  万以下仍是成交主力段，成交均价涨幅整体呈现橄榄型分布。从二手房的情况来看，500  万以上区段的增速开始明显加快，800  万以上更是达到100%的增长，说明改善型需求是2016  年上海楼市的主要需求。300  万以下区间的成交量占比仍是所有区间中最高的，达到73%。300~500  万、500~800  万及800~1500万，这3  个区间满足了刚需首置、首改和二改等主流的购房需求，是成交的绝对主力区间。
        按面积区间划分，从成交量来看，80-120  平米为成交主力段，250  平米以上区段成交量上涨明显。成交均价来看，随着面积的增加，涨幅逐步递减。80-120  平米区段在新房、二手房的成交占比分别为50%、30%，这一区间的两房、小三房满足了大多数购房者的居住功能要求，且总价也符合其预算，因此成为了成交的主力区段。小两房及小三房的需求是最强烈的，同时总价较低，具备较好的价格弹性，因此相对大户型成交均价同比涨幅更大。
        投资建议与投资标的
        2016  年上海房地产市场的火热是不可持续的，当前房地产市场在土拍、预售、融资等各方面调控政策的作用下已逐步恢复理性。上海等一线城市房地产市场的集中度也正在提升，龙头公司在拿地端和融资端的优势逐步显现，未来中小房企将很难再进入核心一线城市。我们认为，当前房地产市场现状将使两类公司受益：1）已完成三大核心城市布局的龙头公司，推荐万科A(000002，买入)、招商蛇口(001979，买入)、保利地产(600048，买入)，建议关注华侨城A(000069，未评级)。2）楼市平稳及融资受限将给房地产金融公司带来价值重估和扩张机会，推荐世联行(002285，买入)、嘉宝集团(600622，买入)。
        风险提示
        政策调控严厉程度高于预期。
        利率发生明显上升。