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房地产行业研究报告:中投证券-房地产行业一图读懂房地产:关注湾区新区等主题投资机会,关注龙头公司集中度提升价值发现机会-170625

行业名称: 房地产行业 股票代码: 分享时间:2017-06-27 16:03:47
研报栏目: 行业分析 研报类型: (XLSX) 研报作者: 李少明
研报出处: 中投证券 研报页数: 1 页 推荐评级:
研报大小: 2,256 KB 分享者: 264****08 我要报错
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【研究报告内容摘要】

        本周政策一览
        中央
        央行发布《内地与香港债券市场互联互通合作管理暂行办法》,明确符合要求的境外投资者可通过“北向通”投资内地银行间债券市场,标的债券为可在内地银行间债券市场交易流通的所有券种;
        商务部发布《中国购物中心发展指数报告》显示购物中心成本压力大,二线城市新增供给多
        地方
        本周分类调控政策持续跟进:
        廊坊三河本地户籍限购2套,非本地户籍限购1套,须3年纳税或社保证明,包括新商房和二手房;
        深圳规土委发布2017土地整备计划,2017年深圳全市整备完成任务不少于12平方公里,安排整备资金50亿;人才住房纳入公积金贷款支持范围、子女可为父母贷款购房并偿还贷款、取消配偶必须为共同申请人规定;
        广东新兴多家银行收紧首套房贷款利率优惠,首套房贷利率回归基准,第二套房购房门槛提高至首付四成以上;
        北京5年筹建64.5万套保障房,保障范围从京籍扩展到“新北京人”,要求在所在区县工作3年,在北京工作5年以上;
        南京部分二手房房贷利率上浮5%-10%,其他银行可能跟进;
        安徽在安排新增建设用地计划时,要围绕培育新经济增长点,重点保障特色小镇旅游、健康及其他产业用地。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
        区域规划:
        雄安新区:河北省办公厅印发《河北省综合交通运输体系发展“十三五”规划》,到2020年,建设徐新、容固等公路项目;开工建设廊坊至涿州、固安至雄安新区至保定城际、京九高铁北京至雄安新区段,力争与北京新机场同步建成,里程210公里;开工建设京九高铁雄安新区至商丘段以及北京至雄安新区至石家庄、崇礼、京唐、石衡沧港城际、保忻铁路等,里程1070公里;北京将在5个方面支持雄安新区建设,推动符合雄安新区定位的北京非首都功能向新区疏解转移。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)
        嘉兴:浙江省发改委印发实施方案,支持嘉兴接轨上海,对接包括:轨道交通、铁路建设、机场建设、医疗体系、科技城、一体化发展示范区等八大重点事项;
        徐州:国务院同意《徐州市城市总体规划(2007-2020年)(2017年修订)》,2020年中心城区常住人口控制在288万人以内,城市建设用地控制在316.19平方公里以内;
        太原:国务院同意《太原市城市总体规划(2011-2020年)》,2020年中心城区常住人口控制在360万人以内,城市建设用地控制在360平方公里以内。
        最新观点&投资逻辑
        最新观点
        本周13个蓝筹型(招商蛇口、保利地产、华夏幸福、华侨城A、金地集团、荣盛发展)和成长型(泛海控股、新湖中宝、新城控股、金融街、中天金融、张江高科、泰禾集团)地产股纳入MSCI新兴市场指数和MSCI  ACWI全球指数,国际标准、国际化投资理念、国际化增量资金利好入选股。房地产权重在MCS行业配置重权重由5.8%上调到7.9%,充分反映地产股被中长期价值认可。
        河北省政府公布《河北省综合交通运输体系发展“十三五”规划》,规划落地相关区域价值提升判断将逐渐明显、趋于一致,土地及项目储备丰富公司最为受益。
        6月底、7月初临近,两主题投资区域规划草案有望落地:雄安新区方面关注前期京津冀协同发展专家咨询委员会组长徐匡迪预计6月底将规划方案编制提交到中央审查表述、河北省综合交通运输体系发展“十三五”规划出台,交通汇聚促进区域价值提升;粤港澳大湾区方面关注香港回归20周年在即,领导人出席、前海扩容、港珠澳大桥全线贯通、等多重利好而促进的政策靴子落地
        投资逻辑
        长期逻辑:
        1、全国性人口红利转向区域性和结构性的人口红利;
        2、经济发展向三大城市群、长江经济带、成渝区域集中,人流、物流、资金流向这些区域集中,住房需求自然增长;
        3、全国开发用地逐年减少,但城市群、经济带核心城市及周边住房需求持续增长,土地价格随需求水涨船高,土地供需矛盾难以缓解;
        4、以独特的运营模式卡位核心城市周边、城市群等战略稀缺资源,有别于需要通过多次招拍挂获取少量用地的开发模式的公司最为受益。
        短期逻辑:
        主题投资为较长时期热点,建议调整中逐步建仓有独特盈利模式、资源禀赋及业绩佳公司,控制股市系统性风险及行业调控可能带来资金收紧、楼市成交萎缩预期带来的股价波动风险。近期为银行表外去杠杆窗口,短期避险为上策。粤港澳迎来政策的密集催化剂,领导人将访港、前海扩容、港珠澳大桥全线贯通以及20日首届粤港澳大湾区论坛成功举办,短期重点关注该主题龙头招商蛇口及相关标的华发、格力以及50指股数华夏幸福,河北省交通十三五规划落地,相关区域价值重估预期将趋于一致,本周行业龙头优质公司被纳入MSCI指数,持续获得指数基金及机构配置;一方面受益行业集中度提高,另一方面板块龙头优质公司估值在被纳入MSCI指数标的中估值最便宜,投资价值因此被挖掘,值得继续关注。我们推荐的股票有:    
        华夏幸福:产业新城运营商龙头、卡位全国3大城市群\长江经济带\成渝区域核心城市及4500km2,环京规划产业布局超2500km2,极大受益雄安新区及粤港澳大湾区发展带来的辐射效应,产业新城模式受国务院唯一认可(6月12日调入上证50指数名单、6月21日纳入MSCI新兴市场指数);
        招商蛇口:前海扩容至77.34平方公里规划最受益标的。“港区城”模式全国复制,价值增长具备多项红利及催化因素:央企资源整合龙头,粤港澳大湾区最受益公司,布局充分(深圳1100万方)、产业布局超150  km2(通州82  km2、东莞26  km2);集团积极参与雄安新区建设(6月21日纳入MSCI新兴市场指数);
        荣盛发展:受益雄安新区,土地储备超2500万方、河北产业布局344km2(6月21日纳入MSCI新兴市场指数);
        金融街:北京中央政务区龙头,中央政务区规划落地在望(预计为东西城),物业价值提升前景乐观(6月21日纳入MSCI新兴市场指数);
        保利地产:粤港澳大湾区资源充足(广州及周边2400万方),十三五末销售目标5000亿(增长1倍以上)(6月21日纳入MSCI新兴市场指数);
        华发股份:深耕粤港澳大湾区珠海,土储805.2万方,近半位于大湾区,集团在珠海一二级项目丰富;
        金科股份:成渝城市群大重庆龙头,土储备约1900万方,前两大股东持股比例接近,持续关注潜在的股权之争(控制人及一致行动人26.78%、关联人持股达30.61%;融创系25.00%),17-20年最新销售计划500亿元、800亿元、1100亿元、1500亿元、2000亿元;
        天健集团:持续受益国改,开发项目200万方,深圳占比2/3,深沪产业地产100多万方,深圳旧改资源丰富,可规划建面近90万方,存填海、旧改、棚改等诸多机会;
        雄安新区设立推动京津冀一体化发展,京津冀一体化概念均有受益:北京城建、首开股份等;规划建设粤港澳大湾区,泛珠三角概念均有受益:格力地产等。
        风险提示
        调控政策持续致销售不及预期,货币政策收紧提高流动性风险;

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