核心观点
我国公寓租赁行业的市场空间有多大?1)根据我们测算,截至2015 年,我国公寓租赁市场规模已达1.14 万亿,其中一二线城市规模超过5200 亿,占比46%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】我们预计到2020 年租赁市场规模将达到1.95 万亿,2030 年将达到4.20 万亿,届时一二线城市规模合计将达2.26 万亿,占比提升至54%;2)从一线城市自身结构看,租房面积占存量房屋总面积的24%,租房在一线城市已成为常态。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)
品牌公寓(住房租赁机构)的发展现状如何?1)目前品牌公寓占整体租赁市场比重略超1%,远低于发达国家25-30%的平均水平,但预计未来可破千亿;2)知名公寓大多发源自一线城市,但正在向二线核心城市加速下沉;3)行业大多数公寓还未实现规模化成本优势,尚未盈利。
影响长租公寓盈利的关键要素有哪些?何种模式的长租公寓盈利更高? 1)规模、品牌、空置率、融资成本是影响长租公寓盈利能力的四大要素;2)集中式公寓的房源成本、装修成本以及管理成本更低,盈利能力优于分散式公寓;但存在资金要求量大、优质房源难获取的痛点。
行业目前呈现何种发展趋势?在政府政策和金融市场的支持下,行业已出现三类发展模式:1)第一类模式以轻资产方式打造标准化的高端公寓产品,最大化赚取品牌溢价,典型的代表为新派公寓;2)第二类模式以引流为导向,长租公寓公司的盈利主要来自于增值服务、科技孵化等衍生业务,代表性的公司包括自如、YOU加;3)第三类模式的核心是先租后售,公司本质并不指望公寓租赁赚钱,而是希望以公寓租赁蓄客,带动房屋销售,典型的代表是万科在重庆“西九*万科驿”。
投资建议与投资标的
我们认为,目前租赁市场的发展格局中有三类公司最为受益,分别是1)房地产服务商类公司,推荐世联行,建议关注国创高新、昆百大A。2)长租公寓SAAS 系统提供商公司,推荐三六五网。3)率先布局长租公寓的房地产开发商,推荐万科A,建议关注龙湖地产、旭辉控股集团。
风险提示
公寓租赁行业的金融支持力度不达预期。
公寓租赁行业支持性政策落地不达预期。