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房地产行业研究报告:国信证券-房地产行业2017年业绩预览及2018年业绩前瞻专题研究:增长仍是主基调-180212

行业名称: 房地产行业 股票代码: 分享时间:2018-02-13 10:58:28
研报栏目: 行业分析 研报类型: (PDF) 研报作者: 区瑞明,王越明
研报出处: 国信证券 研报页数: 23 页 推荐评级: 超配
研报大小: 952 KB 分享者: hf****8 我要报错
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【研究报告内容摘要】

        2017  年板块净利润大面积预增且增幅明显
        截至2  月9  日,根据房地产板块已发布业绩预告、快报(剔除B股)的82  家公司,66  家实现增长,占比81%,其中①增幅超过500%以上有5  家,包括中交地产、海德股份、世荣兆业等;②增幅超过100%~500%有23  家,包括嘉凯城、广宇发展、卧龙地产等;③增幅超过30%~100%有21  家,包括光明地产、新城控股、荣盛发展等。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
        板块业绩锁定性位于近三年高点
        2017  年3  季度末房地产板块预收款总额达19930  亿元,同比增长29%,较2016  年末营业收入的覆盖率达1.21  倍,业绩锁定性位于近三年的高点。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)根据已披露的主流卖方研究机构对74  只主流地产股业绩预测,2017、2018  年万得  一致预期营业收入同比增长分别为25%、22%,即使按极端情景(2017  年4  季度无销售回款入账,仅考虑3  季度末预收款)假设,仍能锁定2017  年营业收入业绩的194%;3  季度末预收款在满足2017  年万得  一致预期营业收入增长25%后,剩余部分仍能锁定2018  年收入预测值的41%。
        行业负债水平缓慢上升,偿债能力较好
        2017  年3  季度末,房地产板块扣除预收款的资产负债率为71.9%,同比上升2.04  个百分点;板块净负债率为108.76%,同比上升  16.1  个百分点。2017  年3  季度末,板块货币资金除以(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.21  倍,偿债能力仍旧较好。
        2017  政策持续收紧,2018  初露局部松动迹象
        2017  年行业延续以“打压、收紧”为基调的调控政策,尤其是对重点二、三线城市的覆盖范围持续扩大,除延续2016  年的“限购、限贷、限价”政策外,多个城市的“限售”政策也相继出台。2018  年初兰州、重庆、南京等地出台放松类政策,部分地方财政压力已逐步显现,政策初露局部松动迹象,步入精细化调控阶段。由于房地产支柱地位高、市场容量大、产业链长,其持续降温将显著影响大部分行业需求,有望强化市场政策放松预期。
        行业降温延续,优势房企增长显著、行业集中度提升
        自2016  年4  月起,行业销售额、销售面积、新开工面积、施工面积等多个指标累计同比增速见顶回落,正式进入小周期降温阶段并延续至今。2017  年行业降温,但聚焦地产主业的优势企业竞争力凸显,销售持续增长,2018  年1  月销售增速依然显著,其中碧桂园、万科、中国恒大1  月销售额均达600  亿元以上,年化销售额有望达7000  亿元以上。行业集中度提升,Top10  和Top3  市占率分别由2015  年的17.7%、7.9%上升至2017  年的24.1%、11.8%,预计2018  年在行业延续降温格局的情况下,优势房企销售及市占率仍将提升。
        业绩增长仍是主基调
        综上所述:一方面,2017  年板块净利润大面积预增且增幅明显,业绩锁定性位高;另一方面,房地产预售制度导致结算滞后,2016  及2017  年优势地产股销售增长显著,将推动2018及2019  年的业绩释放。
        股价冲高回落符合预判,调整有利于走得更健康、更长远
        近期股价冲高回落基本符合我们预判:①预判“毕竟股价在2017  年已经有较大涨幅,2018  年初以来在较短的时间内又出现了急速飙涨,后市超额收益能否继续扩大,可能需要更强的催化剂,比如:政府对房价上涨的容忍度提升、房地产调控由初露局部松动迹象到更明确、更大范围放松……。因此,股价即使出现短暂滞涨或调整也不意外,休憩一下是为了走得更健康、更长远”;  ②我们在1  月29  日发布的春季策略中提示“优势地产股短期涨幅显著,或引发获利回吐风险”。
        目前板块估值仍不算贵,业绩增长仍是主基调,股价急涨之后冲高回落也有利于未来走得更健康、更长远。继续看好华夏幸福、保利、招商蛇口、万科A、荣盛发展、新城控股、中国恒大、阳光城、世联行、华侨城A、光大嘉宝、天健集团、禹洲地产、龙光地产等。

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