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房地产行业研究报告:国信证券-房地产行业统计局2018年1~2月房地产数据点评:建安费用同比大涨或是降温期投资增速反弹的主因-180319

行业名称: 房地产行业 股票代码: 分享时间:2018-03-20 17:34:06
研报栏目: 行业分析 研报类型: (PDF) 研报作者: 区瑞明,王越明
研报出处: 国信证券 研报页数: 7 页 推荐评级: 超配
研报大小: 721 KB 分享者: hby****iu 我要报错
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【研究报告内容摘要】

        事项:
        近日,统计局发布了  2018年  1-2月全国房地产开发投资和销售数据,销售面积与销售额增速背离,投资增速超预期。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】行业基本面是否发生变化?我们对行业未来的判断几何?现分析如下——
        评论:
        大部分指标增速继续回落意味着行业仍处于小周期降温阶段,建安费用同比大涨或是投资增速意外反弹的主因
        根据《区瑞明地产A  股小周期理论框架》,当行业主要指标的累计同比增速见顶回落,则可判断行业进入小周期降温阶段。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)本轮小周期降温期始于2016  年4  月,确认于2016  年6  月,其后每月公布的大部分行业指标增速保持回落,表明行业持续处于降温期,当前仍处于这一阶段。
        一、销售面积保持降温,销售额增速因三线城市均价上升导致与销售面积背离
        2018  年1-2  月,商品房销售面积累计同比增速4.1%,较2017  年全年回落3.6  个百分点,较2016  年1-4  月回落32.4个百分点,保持回落态势;商品房销售额累计同比增速15.3%,较2017  年全年上升1.6  个百分点,较2016  年1-4  月回落40.6  个百分点,降温态势显著。销售额增速较2017  年底回升的主要原因在于三线城市价格上升——按照70  大中城市新建商品住宅价格指数,三线城市当月环比从2017  年11  月起呈现回升态势,而同期一、二线城市当月环比则保持平稳,因此反映到全国统计局数据则是销售额增速回升,与销售面积增速背离。预计未来在房企融资趋紧、居民降杠杆及“去库存”政策边际效用递减的背景下,行业整体销售额增速仍将保持与销售面积一致的回落趋势。
        二、新开工与施工面积增速回落显著
        2018  年1-2  月,新开工面积累计同比增速2.9%,较2017  年全年回落4.1  个百分点,较2016  年1-4  月回落18.5  个百分点;施工面积累计同比增速1.5%,较2017  年全年回落1.5  个百分点,较2016  年1-4  月回落4.3  个百分点,均处于显著降温通道。
        三、购置土地面积增速快速回落,投资增速因建安价格同比上涨而回升
        2018  年1-2  月,购置土地面积累计同比增速-1.2%,较2017  年全年回落17  个百分点,自2017  年1-2  月起首次出现负增长;房地产投资累计同比增速9.9%,较2017  年全年上升2.2  个百分点,超预期。房地产投资主要由建安费用及土地购置费构成——
        ①土地购置费:土地购置面积增速已显著下降,而价格因素参考土地成交价款,其增速维持平稳,因此预计房地产投资增速回升主要来自建安费用上升。
        ②建安费用:施工面积增速已显著回落,而价格因素主要包括人工成本、钢材价格和水泥价格。其中,钢材和水泥价格我们分别选取螺纹钢和散装水泥价格观察,两者2018  年前2月的平均同比涨幅分别约20%和70%,预计为驱动投资增速回升的主因。考虑到2017  年以来螺纹钢和水泥价格已经显著上涨,高基数效应下2018  年同比增速将趋缓,而土地购置费和施工面积增速在行业调控、基本面向下的背景下也较难显著回升,预计2018  年房地产投资增速仍将在2017  年7%的基础上进一步回落。
        四、房企开发资金持续回落
        2018  年1-2  月,房地产开发资金累计同比增速4.8%,较2017  年全年回落3.4个百分点,较2016  年1-5  月的高点回落12  个百分点;其中,个人按揭贷款累计同比增速-4.3%,较2017  年全年回落2.3个百分点,较2016  年1-5  月回落62.8个百分点;定金及预收款累计同比增速14.2%,较2017  年全年回落1.9  个百分点,较2016  年1-5月回落21  个百分点。
        五、购房贷款利率持续上升
        2018  年2  月,全国首套房及二套房平均贷款利率分别为5.46%、5.79%,均较2018  年1  月提高0.03  个百分点。房贷利率的持续上升反映出银行信贷收紧,居民购房需求受抑制。
        行业调控仍未放松,“打压”政策加码不断
        在十九大报告、中央经济工作会议、两会“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”和“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”的主旨下,房地产调控政策持续不断——
        ①  2018  年起部分地区继续出台以“四限”为基础的房地产调控政策;
        ②  3  月9  日两会银监会提示警惕杠杆率问题:“目前中国居民家庭部门杠杆率也需要降低。居民家庭部门杠杆率增长非常快,大家警惕性不够”;
        优势房企销售增长显著,强者恒强
        2018  年1-2  月,优势房企依然保持了显著增长,强者恒强。其中,中国金茂同比增速高达655%,龙光地产、新城控股、融创中国、保利地产也分别取得了105%、88%、87%、85%的高增长。
        投资策略——布局中长线
        一、2017  年以来股价的上涨及一、二月份冲高回落符合我们预判
        1、在底部已坚定看多:根据《区瑞明地产A  股小周期理论框架》,我们在2017  年底部区域即建议机构投资者解放思想做多优势地产股,优势地产股2017  年一路震荡向上并在2018  年1月上、中旬急速飙涨,基本兑现了我们的预判,大部分优势地产股的估值亦由低估涨回到了合理估值区间的上方;
        2、及时提示了短期调整的风险:①1月下旬股价创新高之后,我们在1月22  日发布报告《2017  年投资增速7%完全符合我们预期,区瑞明地产A  股小周期理论框架再次被印证》明确提示——后市超额收益能否继续扩大,可能需要更强的催化剂,比如:政府对房价上涨的容忍度提升、房地产调控由初露局部松动迹象到更明确、更大范围放松……。因此,股价即使出现短暂滞涨或调整也不意外,休憩一下是为了走得更健康、更长远;②在1月29  日发布的春季策略中又进一步提示:优势地产股短期涨幅显著或引发获利回吐风险、部分城市房价上涨压力犹存,或引发调控加码风险。
        二、2018  年动态估值合理,2019  年较便宜
        三、建议布局中长线,继续看好优势地产股
        遵循“低估值+双增长(合同销售口径与损益表口径)”的选股思路,我们优选出聚焦房地产主业的龙头国企、内生动力十足的追赶型民企、房地产金融和交易服务细分领域龙头及雄安、粤港澳大湾区概念股,继续看好荣盛发展、招商蛇口、保利地产、华夏幸福、万科A、新城控股、阳光城、华侨城A、中国恒大、禹洲地产、龙光地产、世联行、中洲控股、光大嘉宝等。
        






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