事件:
1. 国家统计局公布2018 年1-4 月房地产开发投资和销售数据,全国商品房销售面积42192 万平方米,同比增长1.3%,增速比1-3 月回落2.3 个百分点。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】全国房地产开发投资30592 亿元,同比名义增长10.3%,增速比1-3 月份回落0.1 个百分点。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)房屋新开工面积51779 平方米,同比增长7.3%,增速回落2.4 个百分点;土地购置面积同比下降2.1%,1-3 月为增长0.5%;土地成交价款2391 亿元,同比增长13.6%,增速回落6.7 个百分点。
2. 财政部公布1-4 月财政收支情况,国有土地使用权出让收入相关支出14621 亿元,同比增长53%,增速较1-3 月回落3.1 个百分点。
观点:
1.投资:投资增速如期维持高位,短期内回落空间不大
1-4 月份,全国房地产开发投资30592 亿元,同比名义增长10.3%,与1-3 月份的10.4%维持在同一水平。按照同期固定资产投资价格指数计算出的实际投资增速为3.9%,相对于2017 年实际增速1.1%有反弹,距离2016 年的7.5%仍有一定差距。
我们在1-3 月份数据点评中提出了投资增速提高是阶段反转,而不是短期反弹的观点,并认为全年房地产投资名义增速将维持在10%左右。1-4 月的数据验证了我们的判断。我们提出观点的依据有二:一是房企补库存需求强烈,其他费用中的土地购置费用有保证,1-3 月土地购置费同比增长67.8%,1-4 月预计亦将维持在50%以上;二是2018Q1 新开工面积增速大幅提高,后续开发投资有支撑。
从目前来看,土地购置面积和土地出让金增速虽然仍然较高,但较一季度已经有所回落。考虑到房地产投资的惯性,我们认为后续房地产投资实际增速有望维持在5%左右。如果固定资产投资要素价格不发生剧烈变化,全年名义增速仍将维持在10%左右,短期内大幅回落的空间不大。
在1-3 月的数据点评中,我们认为全年土地购置面积将维持在5%以下,同时新开工增速有望维持在5%到7%。1-4 月的数据与我们的判断相符。考虑到销售增速下滑、融资收紧、房企补库存仍将是未来一段时间的主旋律,我们维持以上判断不变。
2.销售:销售继续回落,缓慢筑底,韧性仍强
1-4月份,商品房销售面积42192万平方米,同比增长1.3%,增速比1-3月回落2.3个百分点。销售额36222亿元,同比增长9.0%,增速回落1.4个百分点。销售回落的背后,是诸多热点城市收紧调控甚至直接干预楼市,以及很多城市供给不足。
从目前的政策导向看,销售额和销售面积增速在年内将继续回落。我们预计2018年全年销售面积增速有可能降低至0,销售额增速也将回落至5%以下。需要说明的是,从中短期各城市的供求关系来看,销售筑底过程将平稳而缓慢,地产韧性仍然很强,销售增速大幅下滑的可能性很小。
3.资金:到位资金增速继续下降,国内贷款如期转负,自筹及预收款增速回落
1-4月份,房地产开发企业到位资金48192亿元,同比增长2.1%,增速比1-3月份回落1个百分点。其中,国内贷款8637亿元,下降1.6%;利用外资17亿元,下降77.6%;自筹资金14894亿元,增长4.8%;定金及预收款14987亿元,增长8.3%;个人按揭贷款7148亿元,下降6.7%。
到位资金增速继续下降,叠加销售逐渐回落、银行放款减缓等因素,房企整体资金紧张的情况并未出现好转。
从到位资金构成看,正如我们预期的那样,一季度国内贷款增速的小幅回升不可持续,我们维持年内增速将下降至-5%的判断。个人按揭贷款增速将继续回落,估计全年增速为-10%。预收款与销售额有较强的相关性,销售额增速的回落将导致预收款增速回落,我们认为年内回落至5%左右。补库存需求下,自筹资金对房企的重要性提升,预计本年会看到更多的房企通过发行公司债、股票、ABS等金融工具来筹集资金。综合判断,2018年到位资金增速为-2%。
投资建议:
销售缓慢筑底、投资维持高位、资金紧张持续、补库存需求仍强,这是我们对目前房地产行业的主要判断。以此为出发点,我们认为融资能力强、加杠杆空间大的房企,将有很大的机会实现市场份额的快速提升或实现弯道超车。推荐万科A、保利地产、招商蛇口、滨江集团、金地集团。
风险提示:资金紧张超预期加重,销售数据大幅下降