核心观点
        公司2018  年上半年毛利率提升，归母净利率下降。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】2018  年上半年公司实现营业收入1059.8  亿元，同比增长51.8%，实现归属于母公司净利润91.2  亿元，同比增长24.9%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）2018  年上半年公司综合毛利率较上年同期提升1.8个百分点到34.4%，而归母净利率较上年同期减少1.9  个百分点到8.6%，主要是与以下三个原因有关：1）财务费用23.3  亿元，占结算收入的比例提高1.2  个百分点，主要由于汇兑亏损约人民币  8.8  亿元；2）投资收益占结算收入的比例下降1.4  个百分点；3）少数股东损益占净利润的比例为32.5%，较2017  年底上升7.9  个百分点，导致公司利润漏出。
        可结算金额持续上升，为未来业绩增长形成支撑，拿地积极。2018  年上半年公司房地产合同销售额达3046.6  亿元，同比增长9.9%。截至2018  年上半年底公司可结算金额达到5200.5  亿元，较2017  年年底增长了25.5%，为未来结算业绩形成支撑。同时公司继续维持中等投资强度，2018  年上半年投资强度达到34%，较去年同期提高3  个百分点。
        公司财务状况优异，负债率长期处于行业低位。2018  年上半年公司净负债率为32.7%，处于行业中较低水平。公司存量有息负债为2269.0  亿元，其中短期借款和一年内到期的有息负债为609.8  亿元，占比26.9%，一年以上有息负债为1659.2  亿元，占比73.1%，整体债务风险处于安全区间。
        物业服务业务上半年营业收入占比从2.9%上升至3.9%。万科物业已经成为物业行业的标杆，公司物业服务累计签约面积超过4.7  亿平方米，上半年实现营业收入41.6  亿元，同比增长29.8%。
        财务预测与投资建议
        维持买入评级，目标价30.60  元。我们预测2018-2020  年公司EPS  为3.40/4.46/5.87  元。考虑到公司较可比公司，积极拓展资管类业态的项目，向轻资产化运营，较可比公司应享有更高估值溢价，我们维持20%的估值溢价得出9X  估值，对应目标价30.60  元。
        风险提示
        房地产市场销售大幅低于预期。利率上升超预期。