投资要点
　　业绩总结：公司发布2018年中报，上半年实现营业收入1059.7亿元，同比增长51.8%；实现归母净利润91.2亿元，同比增长24.9%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】报告期末公司净负债率为32.7%，维持在行业较低水平。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
　　业绩符合预期，已售未结资源丰富。上半年公司实现净利润135.2亿，同比增长34.5%，毛利率为34.4%（同比略有上升），业绩增速低于营收的原因在于管理费率（4.1%）和财务费率（2.2%）有所上升（同比分别提升了0.37和1.17个百分点），还有上半年少数股东权益大幅增长60%所致。上半年公司实现销售金额3,047亿元，同比上升了9.9%，累计销售回款率保持在93%以上。报告期末已售未结金额为5201亿（较上年末增长25.5%），基本锁定2018年全年及2019年75%的业绩。我们考虑到上半年完成竣工面积仅占全年的34.9%，以及部分费用的提前确认，维持全年业绩预测360亿不变。上半年房地产业务结算均价为14,349元/平方米，略低于销售均价。上半年公司实现新开工面积2,321.1万平方米，同比增长40.2%，占全年开工计划的65.5%。
　　大力补充货值、拿地成本可控。报告期内公司获取新项目117个，总规划建面2,049万平方米，权益建面1,144万平方米，权益地价约578.2亿元，拿地均价为5,054元每平方米（约占上半年销售均价的33.7%）。上半年公司新进入涿州、盐城、银川等城市，城市能级进一步下沉。截至报告期末，公司在建项目和规划中项目总建面约1.43亿平方米。其中在建项目总建面约8,188万平方米，权益建面约5,098万平方米；规划中项目总建面约6,082万平方米，按万科权益计算的建筑面积约3,767万平方米。此外，公司亦参与了一批旧城改造项目。
　　新业务投入增大，长租业务值得关注。公司在新业务孵化和布局方面领先同行，物业服务累计签约面积超4.7亿方，上半年实现营收41.6亿（+29.8%）。长租公寓今年已确认为公司的核心业务，目前已覆盖30主要城市，获取房源超16万间，开业超4万间，平均出租率约92%。印力商业平台目前共管理项目总建面915万方。物流仓储已获取项目84个，总建面626万方，平均出租率95%。
　　盈利预测与评级。预计2018-2020年EPS分别为3.26元、4.13元、5.07元，对应PE分别为7倍、6倍、5倍。考虑到公司作为A股地产龙头业绩稳健增长，给予公司2018年8.5倍估值，对应目标价27.71元，维持“买入”评级。
　　风险提示：结算进度或低于预期、长效机制或超预期出台。