2018 年 1-8 月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长 15.9%和10.1%,销售面积和金额同比分别上升 4%和 14.5%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】7 月单月投资增速13.2%较 6 月提高 4.7 个百分点,新开工带动竣工双双走强,主要由于库存处历史低位,以及在政策高压下,房企策略转向加速销售回款,提振开工意愿;土地投资增速维持高位运行,一二线与低能级城市地市出现结构性分化,我们预计房企在限价令与成本上升的双重压力下,拿地趋于谨慎,土地投资增速将出现回落。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)8 月单月销售增速 15.2%高位回落,其中三四线增速明显回落,一二线持续回暖。我们认为在严调控背景下政策边际放松预期较弱,高位运行难以持续,快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著,价值低估待修复。同时建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市的评级,推荐组合:1)龙头房企:万科 A、保利地产、新城控股;2)区域房企:华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展;建议关注 REITs 受益题材:光大嘉宝、金融街、世茂股份等。
支撑评级的要点
1-8月,全国房地产开发投资额同比增长 10.1%,较 1-7月回落 0.1个百分点;商品房新开工面积同比上升 15.9%,较 1-7月扩大 1.6个百分点;施工面积同比上升 3.6%,增速较 1-7 月扩大 0.6 个百分点;土地购置面积同比上升 15.6%。8月单月投资增速 9.2%较 7月高位回落 4个百分点;新开工带动竣工双双走强,主要由于库存处历史低位,以及在政策高压下,房企策略转向加速销售回款,提振开工意愿;土地投资增速维持高位运行,一二线与低能级城市地市出现结构性分化,我们预计房企在限价令与成本上升的双重压力下,拿地趋于谨慎,土地投资增速将出现回落。
1-8 月的商品房销售面积为 102,474 万平方米,同比上升 4%;销售额为89,396亿元,同比上升 14.5%;较上月扩大 0.1个百分点;销售均价为 8,724元/平米,同比上升 10.1%,较上月扩大 0.3个百分点。8月单月销售增速15.2%高位回落,其中三四线增速明显回落,一二线持续回暖。我们预计下半年一二线在供给改善、去化较好的情况下,成交将持续改善;三四线由于棚改弱化销售增速下行通道开启;全国而言,在去年九、十月低基数背景下,销售增速回升可期,但去化率或将下滑。
1-8月,房地产开发企业合计资金来源为 106,682亿元,同比上升 6.9%,较 1-7月扩大 0.5个百分点。从各资金来源同比来看,1-8月累计数据中,国内贷款同比下降 6.6%,较 1-7 月收窄 0.3 个百分点;利用外资同比下降 68.8%,较 1-7月收窄 1.8个百分点;自筹资金同比上升 11.2%,较 1-7月扩大 0.8 个百分点;包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升 8.9%,较 1-7月扩大 0.2个百分点,其中,1-8月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升 15.1%和下降 1%。
评级面临的主要风险
房地产行业销售大幅下滑,去杠杆进程超预期。