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房地产行业研究报告:光大证券-房地产行业地产A+H重点公司样本库动态跟踪报告:流动性VS补库存,拿地深度下沉策略分化-180917

行业名称: 房地产行业 股票代码: 分享时间:2018-09-18 17:40:44
研报栏目: 行业分析 研报类型: (PDF) 研报作者: 何缅南
研报出处: 光大证券 研报页数: 26 页 推荐评级: 增持
研报大小: 2,867 KB 分享者: clo****ing 我要报错
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【研究报告内容摘要】

        ◆首套按揭利率连涨20  个月,北京公积金“认房认贷”
        房产税列入一类立法规划,互联网+不动产登记2019  年中实施;需求端8  月按揭贷款利率继续上行,首套升至5.69%,二套破6%;8  月新增居民中长期贷款同比少增55  亿,1-8  月累计同比减少8.66%;短贷放量,1-8月累计同比增加20.39%;北京出台公积金新政“认房又认贷”全面收紧;广东省就共有产权房公开征求意见,多城加大保障房/租赁房供应。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
        ◆龙头销售稳健增长,流动性VS  补库存,拿地策略分化
        销售方面,龙头房企如碧桂园、保利、融创、新城、华润等1-8  月销售金额分别同比增长38%、43%、65%、115%、33%,远高于同期行业整体增速14%,强者恒强的集中度提升逻辑继续演绎。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)
        土地方面,当前行业流动性压力与补货需求共存,龙头房企拿地策略出现分化。经过三年有效去库存,目前局部区域库存水平较低,克尔瑞数据显示7  月上海/重庆的存销比仅为3.4/1.0,局部区域开发商补库存需求提升,具备融资优势的国资房企2018  拿地策略仍较积极,8  月出现明显分化。8  月万科、保利的新增土储总地价分别同比减少54.3%、42.5%;而中海发展、华润置地新增土储权益地价分别同比增长119.6%、50.8%。
        ◆全国与百城土地数据背离,房企规避调控,拿地持续下沉
        全国来看,1-8  月全国土地购置面积约1.65  亿方,同比增长15.6%,增速较自4  月起持续提升明显;百城来看,1-8  月100  大中城市土地成交规划建筑面积同比增长15.2%,增速较1-7  月回落4.5pc,连续两个月回落明显。
        全国土地购置与百城土地成交情况出现背离,我们认为主因一二线调控严格执行,房企投资拿地更多下沉至中西部低能级城市。考虑到当前去库存任务已基本完成,低能级城市销售将逐步放缓,不排除部分区域未来存货去化压力重新提升的可能。
        ◆投资建议:关注龙头确定性价值和国改机遇
        房地产延迟结算特性导致龙头地产短期业绩增长确定性较强,申万地产板块PE  估值继续下挫创历史新低,短期龙头地产综合了低估值、高业绩、较强确定性三大优势,在流动性边际改善的前提下估值有望得到修复,短期内具备避险配置价值。建议关注地产龙头万科A、保利发展、招商蛇口及H  股的融创中国、中国金茂和华润置地。
        同时建议关注国改加快带来的局部α机遇。如光明地产的控股母公司拥有较多土储,中华企业重组完成获优质资产注入,以及上实发展将在2019  年7  月前解决同业竞争。
        ◆风险分析  
        房企融资持续收紧或导致资金链承压;融资成本抬升或侵蚀利润;美元走强或导致房企汇兑损失加大。  

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