事件:统计局发布18年8月房地产行业数据,1-8月份,全国房地产开发投资76519亿元,同比名义增长10.1%,增速较1-7月份下降0.1个百分点;1-8月,销售面积102474万平方米,同比增长4.0%,增速比1-7月份下降0.2个百分点;商品房销售额89396亿元,同比增长14.5%,增速较1-7月提高0.1个百分点。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
销售单月大幅回落、金九银十将恢复:1-8月销售面积累计增速4%,比7月回落0.2pct;8月单月增速2.4%,比上月大幅回落7.5pct;分结构看,东北区域降温明显,累计销售面积同比增速转负,中西部区域依旧坚挺,维持25%以上累计同比增速,东部区域变化不大;从高频数据看,三四线降温明显,一二线有修复趋势。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)而随着开发企业目前的开工和投资力度推盘量上升将非常明显,且全年9-10月单月负增长的基数效应,我们预计今年9-10月行业销售将有所恢复,但去化率预计将继续下滑。
投资高位微幅回落、抢开工依旧明显:1-8月投资额累计增速10.1%,比7月回落0.1pct;8月单月增长9.3%,比7月回落3.9pct;前8月新开工同比15.9%,比7月提升1.5pct,8月单月26.6%,比7月回落2.8pct,开工投资依旧在高位核心在于行业库存极低(8月待售面积处于近3年低点),此外在行业政策高压下,企业已经形成了加速回款的一致经营预期,因此开工投资需求依旧较强,此外,我们强调剔除土地购置的投资在今年3月初就已经转负(从-5.0%扩大至-11.2%),因此土地市场是支撑本轮拿地的核心,目前支持力度仍在,但需要明确是是拿地是最最滞后的指标(滞后销售约9个月),因此我们预计在销售11月回落之后拿地投资也将逐步回落。
融资环境有所改善、整体资金压力仍存:1-8月到位资金同比6.9%,比7月回升0.5pct;8月单月同比10.2%,回落7.6pct;虽然单月大幅回落,但累计增速继续回升,且我们看到按揭贷款同比继续正增长,我们认为随着从去杠杆转为稳杠杆,整体融资环境有所改善(需求端-购房者),但整体资金压力依旧较大(供给端-开发商)。
投资建议:我们认为国家统计局数据和高频数据均显示市场有趋冷的迹象,但仍待观察九十月份数据以确认拐点。建议关注招商蛇口、保利地产等销售增速快、抗风险能力强的央企龙头。
风险提示:销售不及预期,政策调控超预期