公司概览
新城悦是一家物业管理服务公司,根据中指院的《2018年中国物业服务百强企业研究报告》,公司在中国物业服务百强企业中排名第16位。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】截至2018年4月,新城悦拥有约7,330万平方米的合约建筑面积,及约3,700万平方米的在管建筑面积。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)
新城悦,顾名思义是新城集团体系内的物管平台,虽然和在港上市的新城发展(1030 HK)没有从属关系,但控股股东同为王振华先生。截至2018年4月,在公司7,330万平方米的合约建面中,约75%来自新城集团。
物业管理服务是公司的主要收入来源,约占2017年总收入的66%,服务范围包括保安、公共设备保养、公共及停车区域管理、及客户服务。此外还提供增值服务,占2017年总收入的34%,服务包括物业开发商相关服务、小区相关服务及专业服务。
FY2015-FY2017,公司收入分别约为4亿元(人民币。下同)、5.7亿元及8.7亿元,CAGR为47%;净利润分别约2,221万元、人民币4,333万元及7,341万元,净利率分别约为5.5%、7.6%以及8.5%。
行业状况及前景
中国房市场发展多年渐趋成熟,2017年商品房销售建面约17亿平方米,经历多年的积累,物管行业将进入黄金时期。根据中指院报告,预计2020年全国物业管理行业规模可达243亿平方米。
行业整合,强者愈强就成了大趋势,2018年首三季百强房企销售额约70,000亿元,占全国总销售约70%。然而下游物业管理行业虽有同样整合之势但仍然分散,物管百强所占的市场份额只有约三成,行业龙头预期还大幅受惠整合红利。
优势与机遇
新城集团是中国增长最快的物业开发商之一,据克而瑞数据,新城控股在2018年首9个月的合约销售额约1,600亿元,排名第8位。新城控股的强劲销售将支撑同系公司的未来发展。
除一般物管服务外,公司还提供其他增值服务,以多样化的服务范围增加住户的满意度,从而使公司能够保持对物业管理服务的保留率,为未来带来稳定收入。
弱项与风险
房地产市场波动,以及政府对房地产行业的调控政策可能导致未来增速放慢。
国务院明确表示从2019 年1 月1 日起,将各项社保费交由税务部门统一征收。表示企业以前按照社保缴费下限申报和缴纳的,在明年起都要按员工实际工资来缴纳五险一金。公司超过80%的成本为直接员工支出及外包成本,我们预计整体成本会上升,这是公司以至整个行业在短期最大的不利因素。
投资估值
假设新城悦以下限定价(每股2.9 港元),以2017 年的净利润7341 万元计算,静态市盈率(完全摊薄)约27.5 倍。我们估计公司2017 年底的待转化合同管理面积约3200 万平方米,假设分三年转化(行业平均数),若利润能力保持在平稳水平,估计2018 年净利润约1 亿元,相当于市盈率(完全摊薄)20 倍,与其他物管公司相约,但考虑到市场情绪短期比较负面,给予 IPO 专用评级 “5” 。