◆政策面:10 月新增居民中长期贷款同比回正,信贷环境相对平稳
10 月全国首套、二套按揭利率分别环比增 0.01pc 至 5.71%、6.07%,上行边际趋缓;10 月新增居民中长期贷款同比增速回正至 0.5%,全年累计降幅收窄至 8.1%;显示信贷环境相对平稳。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】住建部强调保持调控连续性稳定性;中央纪委国家监委要求海南坚决遏制炒房炒地行为;苏州相城区严格审查购房资格;江门出台人才吸引政策。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)
◆公司面:品牌房企销售维持较高增长,集中度提升逻辑继续演绎
1-10 月全国商品房销售金额累计同比增长 12.5%,碧桂园、恒大、融创、保利、中海、新城、华润、招蛇同期累计增速分别为 35%、19%、49%、41%、25%、103%、38%、50%。万科 10 月单月销售增速达到 47%(9月为-6%),带动全年累计同比回升至 12%,增速接近行业整体水平。
◆行业面:全国销售、新开工、投资增速放缓,基本面下行趋势较明显
统计局公布 10 月数据,低基数下,全国单月销售面积维持负增长,单月销售金额增速环比下降 0.4pc,各区域销售累计同比继续下降,行业成交下行趋势较为明显。一线城市销售金额累计同比由负转正,显示高能级城市楼市逐步企稳。
房地产投资方面,10 月单月同比增速环比回落 1.3pc,其中施工类投资单月同比降幅收窄 1.9pc,土地购置费单月同比高位回落 15.2pc。10 月新开工同比增长 14.7%,增速环比继续下滑 5.5pc。
库存方面,季节性因素致新开工-销售剪刀差收窄,10 月末商品住宅开工库存环比减 489 万方,较 2017 年末增 8443 万方;隐性库存环比减598 万方,较 2017 年末增 4.39 亿方,单月呈净复工状态;显性库存环比增 108 万方,较 2017 年末减 3.54 亿方。
到位资金方面,10 月单月同比增速环比回落 7.3pc,其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款单月同比增速分别环比下降 13.6pc、6.4pc、9.4pc,个人按揭贷款同比增速回升 5.0pc 至 2.1%,与 10 月新增居民中长期贷款变化基本吻合。
◆投资建议:板块估值低位小幅改善,关注龙头确定性价值和国改机遇
截止 2018 年 11 月 16 日,申万房地产指数 PE(TTM)约 9.62 倍,低于过去 5 年均值(17.48 倍)1.52 个标准差,板块估值低位小幅修复。
行业政策面整体平稳与基本面持续下行并存,部分中小型房企信用风险有待缓解。集中度提升逻辑继续演绎,边际改善的融资环境或加速行业资源整合,建议持续关注 A 股龙头万科 A、保利发展、招商蛇口及 H 股的融创中国、中国金茂和华润置地。
同时关注国改加快带来的局部α机遇,如光明地产的控股母公司拥有较多土储,中华企业重组完成获优质资产注入,以及上实发展将在 2019年 7 月前解决同业竞争。
◆风险分析
房企融资持续收紧或导致资金链承压;融资成本抬升或侵蚀利润;美元走强或导致房企汇兑损失加大。