核心观点：房地产周期是研究经济周期不可逾越的鸿沟。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】房地产是显著周期性行业，房地产与经济周期的协同性明显。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）本文说明中国房地产的主要特征，阐释本轮房地产周期的异质性，并分析其对本轮经济周期的影响。
        中国房地产周期的特点是高峰厚尾，何谓高峰厚尾？房地产销售、投资等数据由谷值上升至峰值较快，但是由峰值回落至下个谷值时间相对较长，存在一个长尾。如房地产销售数据，谷值到峰值的时长大约为峰值回落到新谷值的1/3  到1/2  之间。
        房地产周期往往伴随着房地产政策和货币政策调节。货币政策调节主要有降息降准加息升准等，房地产调控工具多样化，使用较为普遍的为：首付款、土地政策、税收、房贷政策等。历史经验来看，房地产的周期性规律不因政策扰动而变化，政策扰动只会扩大/缩小其波幅或者长度。房地产政策和货币政策相对同步，二者不同步的时候，一般情况是，货币政策的调节效果明显。
        本轮房地产周期存在一定特殊性：（1）本轮房地产周期厚尾现象尤为突出。意味着本轮房地产销售存在严重提前透支。本轮周期厚尾时长目前已达到31  个月。（2）房地产政策和货币政策同步放松且放松时长较长。（3）房地产销售提前释放&宏观流动性数据姗姗来迟。（4）因城施策导致周期结构性错位但不改下行趋势。（5）土地溢价现象突出但已进入负区间。（6）三四线等房价出现“超涨”现象。
        本轮房地产周期展望：（1）房地产销售下行趋势确定。未来一线城市销售有望回暖，二线城市销售回暖力度不大，三四线等城市未来下行趋势确定。（2）房价未来分化。一线城市未来仍有上行驱动力，三四线等城市未来下行趋势确定。（3）土地溢价回落，拿地趋缓。（4）房地产政策即便放松力度也将不如前。房地产政策的实施受制于双重考量：一是考虑到房地产对整体经济的带动力，二是房价是保障民生的重要一环。（5）房地产库存下降助力低于预期。房地产潜在库存有上升压力，库存因素也难改房地产下行趋势。
        房地产周期与经济周期存在明显相关性。经过测算：（1）流动性与房地产销售基本同步。流动性数据和房地产销售数据分别为经济周期和房地产周期的前瞻指标。（2）增长与房地产投资/施工基本同步。增长和房地产投资数据分别为经济周期和房地产周期的滞后指标。  
        本轮房地产周期的异质性或将拖累本轮经济周期。厚尾现象导致房地产周期拖累经济周期延后见底，房地产销售数据迟迟难以见底，由于房地产销售数据为房地产周期前瞻性指标，其延期见底肯定会拖累经济增长和房地产投资等滞后指标见底。也即经济增长本应在明年年中左右见底，但是现在这个时间可能会被延后。  
        此外，房地产前瞻指标提前崛起与流动性数据姗姗来迟现象同时存在，会造成房地产挤出效应。在总体流动性水池既定的条件下，房地产销售提前起来，产生挤出效应，对经济形成进一步拖累。  
        风险提示：经济增速不达预期