新会计准则对资产负债表的影响：新会计准则对资产负债表主要有重分类和重计量两类影响，1）重分类只是科目之间的重新分类，不影响资产及负债总额，重分类后新增加了合同资产、合同负债、其他权益工具投资、其他非流动金融资产等科目，减少了可供出售金融资产等科目；2）重计量以万科为例，导致总资产小幅上升，但幅度基本可以忽略，涉及重计量的主要科目包括存货、合同负债等。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】  
        重点房企资产分析：1）上半年16家重点房企中9家资产增速放缓，新城、滨江、蓝光及招蛇增速靠前，超过20%：2）从资产受限情况来看，分化较大，受限资产占总资产比重最高的为泰禾，达到43%，而金地、万科、华夏及招蛇占比不到5%；3）货币占总资产的比重在7%-16%之间，上半年6家房企货币水平相对去年末有所下降，其中华夏的降幅达到37.5%，主要是偿还债务支付的现金大增，此外首开近两年货币水平也均有下滑，而保利、泰禾及蓝光连续两年维持了较高的增速；4）重点公司资产依然以存货为主，占比在41%-71%之间，其中金地、新城及万科存货占比不到50%，而华发、泰禾及荣盛超过65%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）上半年多数重点房企存货周转率放缓，仅7家相比2017年同期有所提升，若与2016年上半年相比，仅绿地、阳光城、首开及华发周转加快，绿地建筑业务比重较大可比性较差；5）有7家重点房企采用公允价值模式对投资性房地产进行计量，包括投资性房地产占总资产比重较高的新城、泰禾及金地，其中新城占比超过10%；6）此外16家重点公司中有10家其他应收款占比超过10%，新城及金地超过20%，其他应收款主要是与关联企业的往来款。  
        重点公司负债分析：1）上半年新城、滨江及招蛇负债增速同样靠前，超过30%，其中新城近年均维持高位；2）上半年末9家重点房企剔除预收后的资产负债率相比去年末有所上升，但除金地及滨江以外，变动幅度均在5pct以内，泰禾、绿地、新城资产负债率位列前三位，超过82%；3）上半年末重点房企有息负债占总负债比重在20%-73%之间，5家重点房企净负债率下降，包括绿地、阳光城、中南、泰禾及金科，尽管有所下降但依然在150%以上的较高水平，其中泰禾净负债率达到371%，除此之外，华发净负债率同样维持高位，超过300%，新城、蓝光、荣盛及首开也都超过100%，而万科仅33%，是唯一一家不到50%的重点房企；4）从来源看，大部分重点房企有息负债以银行借款等各类借款为主，基本超过70%，而新城、华夏、金地、滨江偏低，不到60%，它们的公司债、中票、PPN等来源占比较高。规模靠前的房企海外融资比例也相对较高，上半年末新城、万科及绿地海外融资占比超过10%；5）从期限看，披露有息负债期限结构的公司较少，上半年末万科、招蛇有息负债主要集中在2-5年，而新城1-2年到期有息负债比重达到47.4%；从货币覆盖短期有息负债的比重来看，截至上半年末滨江、保利、万科及金地超过2X，覆盖率高，而泰禾、华发不到0.5X；6）上半年重点房企预收款增速分化较大，招蛇、新城及阳光城增速超过50%，而滨江、首开预收款项遭遇负增长。从预收款占上一年营收比重来看，中南超过300%，华夏、万科及荣盛也超过200%，业绩锁定性高；7）此外以关联方往来款为主的其他应付款占负债比重在4%-22%之间，新城、滨江及招蛇占比靠前。  
        重点房企所有者权益分析：1）重点房企中蓝光其他权益工具占归母权益超过30%，主要为永续中票，此外首开、阳光城及华夏比重也超过20%，主要为可续期委托贷款及永续债。若将其他权益工具考虑在内，四家房企净负债率上升超过10pct，包括华夏、阳光城、蓝光及首开：2）上半年末大部分重点房企少数股东权益占所有者权益比重有所上升，占比在20%-40%之间，华发、华夏及泰禾略高，而荣盛不到10%；3）剔除杠杆来看，ROA水平靠前的招蛇及华夏均受益高毛利的业务模式，而靠后的金科主要也是受低毛利拖累。上半年滨江ROA有较大幅度下滑，主要是毛利率水平下降约10pct。  
        投资建议：从资产负债表来看，上半年超过一半的重点房企资产负债表扩张速度放慢，传统房企如万保招金相对稳健，但除招蛇外销售增速也相对靠后，金科、阳光城、新城、华发、中南等销售增速快，但负债率偏高。目前来看央行货币政策已经逐步转向宽松，房地产行业政策也在"因城施策"的基调下出现改善，宏观及行业政策利好叠加，我们预计2019年行业大概率将维持平稳，不排除政策力度进一步加强而有超预期的表现。我们维持对板块"推荐"的评级，个股方面推荐低估值弹性较大的新城控股，此外建议关注稳健均好的低估值龙头万科、保利。  
        风险提示：政策超出预期、宏观经济表现超出预期、房产税出台超出预期