碧桂园服务宣布以先旧后新的方法配售约1.69  亿股，相当于经认购扩大之股本约6.32%，配售价为每股11.61  港元，扣除费用，估计所得款项约17  亿元（人民币·下同，特别指明除外），大部分用于并购项目之用。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】我们认为增发配售虽然短期会摊薄每股收益，但公司以较高估值配售并以较低估值收购扩张，为投资者创造价值。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）我们调低了2019-20  年的每股收益约6%以反映增发之摊薄效应，并把目标价调整至16  港元。增发消息令公司股价从高位向下调整了13.5%，我们认为这为投资者带来买入的机会，维持对碧桂园服务的“买入”评级。
        报告摘要
        公司以先旧后新方法配股。碧桂园服务宣布以先旧后新的方法，配售约1.69  亿股，相当于已发行股本约6.75%及经认购扩大之已发行股本约6.32%。配售价为每股11.61  港元，较配售公告前一个交易日之收市价折让约10%。扣除费用，估计所得款项约17  亿元（或20  亿港元），其中，70%用于扩张地域或合并收购项目之用，其余30%用于科技与智能化投资、城市服务及增值服务新业务开拓投资。
        继续以收收并购扩张。据了解这次配售所得款大部分用于海外并购之用。以物管五大行（第一太平戴维斯、仲量联行、世邦魏理仕、戴德梁行、及高力国际）对标，拥有专业技术之企业为主。收购估值约在10-12  倍（市盈率·下同）。并购以增强外拓发展一直是公司强调的增长动力来源之一，公司早前在十一月底公告以总代价约6.8  亿元收购五间从事物管公司。该等目标在2018  年首九个月之净利润约6000万元，我们估计全年净利润约8000  万元，收购价相当于8.5  倍市盈率。市场上中小型物管公司的收购价约在8-10  倍，公司以较高估值配售并以较低估值收购扩张，为投资者创造价值。
        市场整合成大趋势。大型物管公司不单享有规模效益的价势以提高盈利能力，其庞大的住户群还可以令公司较大程度地发展物管外围之增值服务，如物业中介、幼儿教育等。增值服务之发展优势，只有在大型物管公司下才可体现出来；反之中小型物管公司的发展及增长有限，在这背景下加速了行业整合，百强物管公司占有率化从2013  年的16%，升至2017  年的32%，并且有继续上升的趋势。配售完成后，公司手头现金估计约48  亿元，若以10  倍之市盈率作并购，将为公司带来4.8  亿元的年收入，还未计算未来增值服务的额外收益，强者越强优势越趋明显。
        维持“买入”评级。碧桂园集团为全国三大房企之一，2018  年销售量约7,700  万平方米，行业地位巩固，公司作为关联方亦因此为惠。增发配售虽然短期会摊薄每股收益，但其款额可为公司带来并购资本为公司长远带来更大利益。我们调低了2019-20  年的每股收益约6%，以反映增发之摊薄效应，然而增发量只占总股本约6%，影响不大，并把目标价调整至16  港元。增发消息令公司股价从高位向下调整超过10%，为投资者带来买入时机，维持对碧桂园服务的“买入”评级。
        风险提示：房地产销售增长放缓；新业务的发展进程不如预期；人工成本上升。