◆全国商品房销售如期下探，年内销售增速或于三季度见底
        1-2  月，全国商品房销售面积同比-3.6%，东部和东北的销售面积同比降幅加深，中部区同比由正转负，西部成唯一同比增长地区，但增速亦环比-7.32pc。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】预计后续三四线销售下行的拖累将持续显现，但在流动性边际宽松的情况下，按揭投放有望保持平稳，为一二线需求释放提供支持。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）结合  2018  年  5-8  月的高基数因素，行业整体销售增速或于三季度见底。
        ◆土地购置明显下滑，存量变现新开工存期待，竣工向好是速度问题
        1-2  月，全国土地购置面积、成交价款分别同比-34.1%、  -13.1%。销售趋弱，龙头房企土储资源丰厚，拿地意愿不高，更倾向于存量变现而非增量获取，预计全年土地成交总量维持低位。
        1-2  月，全国房屋新开工面积  1.9  亿方同比+6%，绝对水平仍较高，存量加快变现新开工增速仍存期待，无需过于悲观；相对积极的开工叠加政策结构性微调促进项目复工，1-2  月施工面积增速环比提升  2.0pc。
        竣工全年向好是速度而非方向问题：1）2016-2017  年新开工面积增速明显回升（分别同比+8.0%、+7.0%）,其正常竣工节点在  2019-2020  年；2）房企融资持续改善，资金面逐步企稳，在同时满足[新开工-销售]环节的同时，[销售-竣工]环节的资金需求也能得到一定保证。
        ◆土地购置费滞后计入支撑投资数据，预计后续将持续回落
        1-2  月，房地产投资同比+11.6%，增速环比+3.5pc，明显超市场预期。我们认为主要原因：1）土地购置费滞后计入，目前增速仍在高位；2）房企施工进度加快，施工强度提升。
        展望全年，土地购置面积、土地成交价款等先导指标已明显走弱，后续土地购置费增长降速压力较大，但房企相对积极的开复工意愿将推动施工类投资增速继续回升，支撑房地产投资数据。
        ◆到位资金增速环比改善，预计全年维持平稳  
        1-2  月，到位资金增速环比+6.2pc  至  2.1%，主要系银行信贷支持改善，国内贷款降幅环比收窄  14.7pc，个人按揭贷款增速环比+6.8pc。预计宏观流动性边际宽松下，信贷温和扩张以及融资环境改善可平衡销售下行带来的回款挑战，全年资金面整体保持稳健，为新开工和施工提供支持。
        ◆建议关注一二线边际改善和存量物业资源重估  
        宏观流动性边际宽松，房企融资持续改善，因城施策路径下，一二线城市购房信贷支持或边际改善，建议关注重点布局高能级城市的头部房企，A  股地产如万科  A、金地集团，H  股地产如融创中国、中国金茂；同时建议关注存量物业资源丰富房企的长期表现，有望受益于资产增值和公允价值重估，建议关注陆家嘴、中华企业、光明地产、新城控股。
        ◆风险分析
        国内宏观经济增长放缓，影响居民部门结构性信用扩张以及按揭贷款偿还；房地产持续调控，导致行业整体销售增速下行超预期；前期棚改依赖度较高的三四线城市楼市存在明显的回调压力。