收入稳健增长，分派收益丰厚且稳定
        2018  年基金实现经营收入20.32  亿元，同比上升9.6%；物业收入净额14.7  亿元，同比增长11.8%；除税后溢利下降32.7%至9.67  亿元，下降主要由于2018  年人民币贬值出现汇兑损失造成；期末资产规模达到358  亿元，同比增长1.4%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】2018  年基金分派总额为8.5  亿元，同比增长2.8%，每基金单位分派0.28  元（按港币计则为0.32  港元，同比下滑3.7%,下降幅度基本与2018  年人民币贬值幅度相等）。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）以2018年12  月31  日收盘股价计算，每基金单位分派收益率为6.4%，与2017  年持平，分派收益丰厚且保持稳定水平。
        在管物业项目优良
        截至2018  年末，基金旗下拥有8  个物业项目，其中5  个位于广州，其余3  个分别位于上海、武汉和杭州等核心城市的优质地段。前五大收入分别来自国金中心、白马大厦、越秀大厦、武汉物业、财富广场，收入占比分别为  55%、18%、7%、6%和  4%。其中白马大厦出租率达100%，平均月租金单价628  元，同比略有上升；维多利亚广场出租率达到99.4%，平均月租金单价达到270  元，同比大幅上升12.5%，主要因为公司新引入一批知名餐饮品牌，带动租金的提升；武汉项目于2017  年12  月完成交割，目前处于成长期，2018  年出租率快速提升，写字楼部份财富中心出租率达到67.8%，同比上升27.3%，平均月租金单价94  元，同比上升3.3%。购物中心（starry  voctoria）出租率达98%，上升15.9%，平均月租金单价52  元，同比上升4%。
        核心资产广州国金中心经营业绩表现良好
        广州国金中心作为广州市的城市地标建筑，2018  年贡献了11.12  亿元的经营收入，占总经营收入的54.8%，是基金的核心资产。2018  年写字楼部份出租率达到96%，平均月租金单价233  元，同比上升2.6%；购物中心“国金天地”进行商户结构优化，品牌丰富度进一步提升，2018  年出租率达97.8%，平均月租金148  元，同比上升13.8%；四季酒店日平均房价同比增长6.63%至2030  元；雅诗阁公寓日平均房价同比增3.34%至1007  元，经营业绩表现良好，继续稳居广州地区行业标杆地位。
        融资成本虽小幅提升,但仍维持较低水平
        2018  年末，基金发行4  亿美元债券及28  亿港币借款，期末基金融资平均成本为4.04%，比年初3.16%虽小幅上升88  个基点，但仍维持较低水平。上升的主要原因在于2018  年市场仍处于加息周期，美联储累计加息4  次，HIBOR  及LIBOR  提升导致融资成本增加约66  个基点。期内基金通过优化融资方案，以港元再融资替代2.84  亿美元贷款，促使总体融资成本降低，再融资部分约占成本增加的22  个基点。外汇管理方面，受人民币贬值影响，全年累计净汇兑亏损人民币5.06  亿元，对冲产品公允值收益人民币0.57  亿元，全年净亏损人民币4.49  亿元（2017  年净收益人民币2.76  亿元）。另外基金出售越秀新都会的部分款项以归还收购武汉物业的递延支付款，有效降低了基金负债，基金的投资评级有所提升。
        投资建议
        越秀房地产信托基金持有优良的商业地产物业，旗下8  个物业均在广州、上海、武汉和杭州等核心城市的优质地段，租金收入回报稳定且租金价格仍有逐年提升空间。近年来基金一直保持良好的经营业绩，2011—2018  年收入的复合增长率为21.4%，物业净收入年复合增长率为20%。2018  年每基金单位分派收益率为6.4%，分派收益丰厚且保持稳定水平。我们认为随着本轮加息周期的结束，国内外金融环境改善，未来基金的融资成本将有效降低。我们给予6—12  个月目标价  5.72  港元，相当于2019  全年每基金单位持有人应占资产净值，首次覆盖给予“增持”投资评级。
        风险提示
        物业出租率不及预期；租金收入大幅下降；融资成本大幅上升。