◆地产龙头业绩确定性明显
        由于房地产行业延迟入账的机制，2016-2018  年持续热销为开发商提供了坚实的结算基础。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】目前已披露  2018  年报的  5  家大中型房企中，招商蛇口归母净利润同比+20%，新城控股同比+74%，阳光城同比+46%，蓝光发展同比+63%，中华企业同比+174%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
        截止  2018Q3，我们跟踪的剩余未披露年报的  17  家以住宅开发为主业的大中型房企（预收账款+合同负债）/2017  年营业收入的比例均值为  1.79倍，其中典型龙头万科、保利、金地的比例分别为  2.28、2.17、1.79  倍。可结算资源充裕，叠加持续稳健的资产负债表，龙头房企  2018  年业绩确定性明显。
        ◆因城施策，信贷平稳，销售温和下行与城市结构切换并存
        展望全年，宏观流动性边际宽松下，购房信贷投放有望保持平稳，结合“房住不炒”、因城施策的调控路径，预计一二线城市政策面、基本面迎来底部复苏，托底总量温和下行。
        从近期数据来看，2019  年  1-2  月，全国商品房销售面积、销售金额同比分别-3.6%、+2.8%，下行幅度略好于市场预期。分线的销售数据暂未公布，然而从土地市场来看，“春江水暖鸭先知”，2019  年前  11  周，一线土地成交规划建面同比增长  41%，持续放量；2019  年  2  月一线、二线土地成交溢价率回升至  9.28%、11.93%，对比  2018  年末为  2.29%、8.00%。
        ◆存量变现新开工具支撑，施工投资继续回升，竣工向好非方向问题
        1-2  月全国房屋新开工同比+6%，绝对水平仍较高。当前待开发土地充裕，显性库存处于低位，融资改善资金面逐步企稳，预计存量变现仍为房企优先策略，全年新开工增速无需过于悲观。相对积极的开工叠加政策结构性微调促进项目复工，1-2  月施工面积同比+6.8%；统计口径因素消除，施工单价回归平稳，1-2  月施工类投资同比+6.5%。
        竣工全年向好是速度而非方向问题：1）2016-2017  年新开工面积增速明显回升（分别同比+8.1%、+7.0%）,其正常竣工节点在  2019-2020  年；2）房企融资持续改善，资金面逐步企稳，在同时满足[新开工-销售]环节的同时，[销售-竣工]环节的资金需求也能得到一定保证。
        ◆投资建议：老牌龙头存较强补涨动力，建议重回“招保万金”  
        近期板块老牌龙头涨幅落后于二线弹性/主题标的，现价对应“招保万金”2019  年  WIND  一致预测  PE  中位数为  7.3  倍，对应其余  16  家大中型住宅开发商预测  PE  中位数为  6.9  倍，龙头估值溢价近乎抹平。考虑到老牌龙头业绩确定性较高，财务表现稳健，融资优势明显，我们认为其存在较强的补涨动力，A  股地产建议关注万科  A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H  股地产建议继续关注融创中国、中国金茂。
        ◆风险分析
        国内宏观经济增长放缓，影响居民部门结构性信用扩张以及按揭贷款偿还；房地产持续调控，导致行业整体销售增速下行超预期；前期棚改依赖度较高的三四线城市楼市存在明显的回调压力。