二线城市接力上涨
        2月26日统计局发布1月份70个大中城市住宅销售价格指数。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】新建商品住宅环比+0.3%(前值+0.2%),同比+1.1%(前值+0.3%)。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）分城市看，一线、二线、三线城市环比数据分别为+2.2%、+0.6%、+0.0%，同比数据分别为+23.9%、+2.5%、-1.6%。除了一线城市的快速上涨之外，我们也观察到二线城市开始出现接力上涨，二线城市环比涨幅达到26个月以来新高。值得关注的是，三线城市房价并未出现明显改善。
        二线城市成为政策最大受益者。限购政策加上房价的快速上涨，使得一线城市在本轮政策宽松中惠及十分有限。但是政策在二线城市基本全面落地，再加上土地供应相对比较节制，需求比较旺盛，推动了房价企稳回升。2月以来首付比例再次下调、契税，营业税减免政策也在二线城市陆续落地，我们预计整个2016年二线城市表现将会十分亮眼。
        深圳涨幅再次领先  警惕政策风险
        1月京沪深穗四城房价同比+11.3%、+21.4%、+52.7%、+10%，其中深圳以环比+4.1%的涨幅再次领先，继2015年中深圳房价再次出现了新一轮的暴涨势头，另外京沪穗三个城市的房价环比涨幅也有所扩大。
        从草根调研数据看，随着房价上涨以及信贷政策的放松，按揭买房的比例在一线城市出现明显提升，另外随着P2P行业以及民间金融的发展，首付中杠杆资金比例正在放大。从深圳的草根调研看，集资买房、信用卡套现做首付等高风险行为有逐渐增加的趋势，也引发了监管层面的高度关注，主管部门表态研究政策。我们预计深圳大概率出台限购升级措施，建议警惕相关风险。
        去库存前途漫漫，加杠杆任重道远
        央行网站发布行长周小川记者会实录，在谈到购房贷款时指出：1）中国按揭贷款占银行总贷款中的比重偏低；2）未来银行在具体业务的灵活度方面还会放松。我们认为各个城市房贷政策的灵活性会进一步加大，比如农业银行新推出“农民安家贷”等定制版的产品，就是针对农民进城的产品。
        我们预计除一线城市外，其他城市的首付比例、房贷利率都有进一步调整的空间。信贷政策是影响房地产销售的核心变量，由于居民部门杠杆率偏低、再加上房贷资产质量较高，在风险可控的条件下，加杠杆仍然是去库存的主要手段。
        投资建议
        维持行业“推荐”评级。我们的推荐标的如下：1）去库存政策标的：保利地产、万科A、世联行、荣盛发展、阳光城；2）区域标的：北京城建、北辰实业、中国武夷、上实发展、滨江集团；3）转型标的：信达地产、三湘股份、财信发展、云投生态。
        风险提示行业景气度不及预期