报告摘要：
        地产投资构成
        房地产投资的各项支出主要围绕两个部分展开：买地和盖房。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】因此，影响地产投资的主要变量为：土地购置费、施工期内的投资。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
        施工期内的投资又与施工面积和建设成本相关。
        根据2003年至2016年的数据，每年年底土地购置费占投资的比重一般稳定在18%左右，施工成本约占82%。
        根据土地购置费、施工面积、PPI建立的回归模型，施工面积对地产投资的影响最大，其次是PPI，土地购置费影响最小。
        销售对投资的传导
        房地产销售额是地产企业的主要营业收入，是支持房地产企业现金流正常运转的重要来源。从销售到投资，主要通过新增土地购置和维持施工两个方式。
        销售对投资的传导在经济繁荣期和下行期、滞胀期和下行期、政策收紧期和宽松期的传导效果和时滞均不同，具有一定的不对称性。表现为繁荣期传导无效、下行期可传导；滞胀期时滞较长，经济实质下台阶后时滞变短；政策收紧期时滞明显缩短，政策宽松期传导几乎无效。
        在经济下行期的政策紧缩期，销售滞后1期即可对投资传导，并且影响力随滞后期的拉长增强，直到滞后9期之后开始衰弱。
        2017年地产投资预测
        本文用销售额的滞后项作为难以动态预测的土地购置费的替代项，以施工面积、PPI、销售滞后1-8期的和值（或平均值）进行回归，模型拟合优度达到95%，各系数显著。本文对施工面积增速、PPI增速、销售增速分别进行了预测，并将预测值代入模型预测2017年的房地产投资增速。
        对销售增速分为了三种情景：模拟2014年式的下滑、模拟2012年的下滑、根据16年12月的当月同比估计明年全年销售累计下滑18%。分别估计出对应的投资增速为2%-3%、4%-5%、0%-1%。
        根据当前的经济和政策背景，本文认为投资增速为2%-3%的可能性更大，17年地产投资将呈现温和式的下滑，上半年保持3%以上的增速难度不大，下半年如果销售进一步下滑，在经济和政策条件不变的情况下，全年投资或突破3%。
        风险提示
        销售增速下滑速度较快，地产投资快速下滑