《区瑞明地产A股小周期理论框架》的再思考和再论证
        一、  我们去年底今年初在“市场一片悲观中”，根据《区瑞明地产小周期理论框架》明确提出：2017年行业虽然处在降温期（调控政策逐渐加码、销售增速逐渐放缓），但聚焦房地产主业的优势企业的股价表现将会显著好于2016年，更是会显著好于繁荣期的2016年上半年，从地产股指数涨幅排名的角度观察，甚至会好于繁荣期的2015年。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
        (一)  2016年聚焦房地产主业的优势公司股价表现差劲。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
        1.  2016年全年，以2015年末收盘价为基数计至2016年底，几乎所有聚焦房地产主业的优势企业的股价都出现了显著下跌，其中：阳光城暴跌37.79%、新城控股暴跌24.26%、格力地产暴跌22.59%、北辰实业暴跌21.08%、华夏幸福暴跌20.44%、华发股份暴跌20.37%、华侨城暴跌20.15%、招商蛇口暴跌19.99%、陆家嘴暴跌19.67%、天健集团暴跌19.27%、荣盛发展跌14.61%、嘉宝集团跌13.90%、万科A跌12.36%、新湖中宝跌11.77%、保利地产跌10.81%、金融街跌6.98%；
        2.  特别是在2016年上半年行业销售累计同比增速节节攀高的繁荣阶段，这些优企业的股价势跌幅更惨，以2015年末收盘价为基数计至2016年6月30日，新城控股暴跌40.31%、华发股份暴跌31.13%、华侨城暴跌26.47%、招商蛇口暴跌30.44%、天健暴跌26.46%、荣盛发展暴跌26.9%、嘉宝暴跌19.07%、保利跌15.69%、金融街跌15.7%。虽然在2016年3月初还有降准的利好，但依然无法撼动《区瑞明地产A股小周期理论框架》总结出的“行业越繁荣、传统地产股越烦恼”的铁律。直至2016年下半年，行业销售累计同比增速见顶、调控政策频频出台之后，股价表现才有改观；
        (二)  2017年上半年，政策打压、行业降温，聚焦房地产主业的优势企业股价表现靓丽。
        1.  2017年上半年，行业延续了2016年下半年以来的销售累计同比增速见顶后的降温格局（统计局口径的销售累计同比增速自高点已大幅回落、高频数据更是同比两位数的负增长），而且政策打压不断，但聚焦房地产主业的优势企业的股价表现却显著好于2016年，特别是好于繁荣阶段的2016年上半年。
        2.  以2016年末收盘价为基数至6月23日收盘，新城上涨55%跑赢大盘54个百分点、幸福上涨45%跑赢大盘43个百分点、北辰上涨49%跑赢大盘47个百分点、嘉宝上涨48%跑赢大盘46个百分点、荣盛上涨32%跑赢大盘23个百分点、侨城上涨40%跑赢大盘31个百分点、华发上涨24%跑赢大盘22个百分点、招商上涨29%跑赢大盘20个百分点、保利上涨13%跑赢大盘11个百分点、金融街上涨20%跑赢大盘11个百分点、格地上涨19%跑赢大盘17  个百分点。这些聚焦地产主业的优势企业在2017  年上半年的股价走势，表现出了十分显著的绝对收益和超额收益，完美印证《区瑞明地产A  股小周期理论框架》的判断。
        二、  背后的核心逻辑：
        1.  房地产在中国当前乃至未来若干年，都仍然是毋庸置疑的支柱产业和周期之母。行业越降温，市场的风险偏好越低，股票投资者越倾向配置那些估值已提前反映、甚至过度反映了房地产降温预期的标的，或配置那些与房地产降温没有关系的行业，可是，房地产已是周期之母，这种情况下，又能有多少行业与房地产没有关系呢？即便没有直接关系，也存在着千丝万缕的间接关系，特别是因房地产降温导致风险偏好下行，势必导致股票投资者厌恶那些尽管能把长期愿景描绘得很美好但短期却兑现不了业绩、资产又不够“硬”、估值又偏高的板块或标的，而聚焦房地产主业的优势公司在过去两年繁荣阶段股价的糟糕表现以及当前低廉的P/RNAV  估值，已提前反映了行业降温甚至“崩盘”的预期，资产够已“硬”、够“扎实”，势必在风险偏好不断下行的阶段，更能够容易被越来越多的股票投资者的青睐。
        2.  中国幅员辽阔，房地产行业的市场容量仍然巨大（以当前房价计，未来新建商品住房的潜在需求至少超过200  万亿元人民币，且不包括旧改需求）。在既要稳增长、去库存，又要降泡沫、防风险的调控思路下，行业即使降温，也韧性十足，而且幅员辽阔的国土和因城施策的分类调控思路也导致了区域分化明显，市场集中度进一步向聚焦房地产主业的优势企业集中，所以这些企业2017  年仍然大概率能够在签约销售口径实现显著的同比增长，虽然增速很可能不及2016  年，但股票投资者最终会意识到：降温期还能实现增长不正是反映了这些公司核心竞争力所在吗？在市场风险偏好下降的背景下，这种增长不更显得弥足珍贵和稀缺吗？
        3.  由于预售制度导致繁荣期的签约销售额在降温期才陆续结算为营收并兑现利润，所以在房地产行业降温期，这些优势企业损益表口径也会有显著的增长；
        4.  在房地产繁荣期，政策打压犹如不知何时落下的达摩克里斯之剑，对股票投资者而言，不确定的利空才最具杀伤力；在降温期，政策打压则变成了常量，对股票投资者而言，确定的利空未必是利空了，而且边际也会递减，甚至随着降温加剧，“政策打压”有望转化为“政策托举”利好的可能。
        5.  纵观过去几年的地产A  股小周期，上述逻辑亦被印证：譬如2011年上半年，当时房地产打压政策也是层出不穷，还加了两次息、上调了六次存款准备金率，行业基本面也是持续降温：新建商品房销售面积累计同比增速从2  月份的13.8%滑落至5  月份的9.1%、销售额从27.4%滑落至18.1%、新开工面积从27.9%滑落至23.8%、施工面积从39%滑落至32.4%，沪深300  指数显著下跌，但保利的股价却上涨超14%、招商地产的股价却上涨超15%，且申万房地产指数的涨幅在28  个行业中能排到前四名。
        6.  总而言之，房地产行业降温阶段，股票投资者投资聚焦房地产主业的优势企业的股票，赚得是“风险偏好下降”的钱、赚得是“行业集中度上升”的钱、赚得是“业绩增长”的钱。