核心观点
        公司业绩稳步增长，盈利能力提升显著。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】公司2016  年归母净利润为6  亿元，同比增长31%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）2017  年1  季度公司营业收入达到4  亿元，同比增长39%；归母净利润达到2  亿元，同比增长103%。2016  年公司毛利率达到64.8%，有明显提升。主要的房地产租赁业务的毛利率也上升到了63%。伴随租赁面积进一步扩大以及房地产开发销售持续进行，公司经营绩效提升明显。
        临港住宅项目销售火热，位于金桥的S11  地块也于今年一季度开始进行桩基工程，这都将为公司后续业绩提供有力支撑。公司位于临港地碧云壹零住宅项目总建面14.6  万平米，合计货值32.8  亿元，已于去年12  月正式开盘，根据公司一季报经营数据显示，第一期去化率已经达到97.3%。销售均价约25000  元/平米。根据年报显示，公司计划今年累计销售面积不低于全盘的60%。位于金桥的S11  地块总建面10  万平米，今年1  月开始桩基工程，可贡献货值94  亿元，预计将在2018  开盘。
        公司项目主要位于金桥开发区，土地储备价值高；北郊未来产业园有望复制金桥开发区的产城融合模式。公司项目权益建筑面积达到300  万平米，其中商业及办公楼占比30%。公司RNAV  增值达到229  亿元。公司于去年获得的宝山未来产业园区的三块科创用地占地面积12.2  万平米，RNAV  增值约18.3亿元。这是上海市政府批准上海北部唯一的市级产业园区。宝山区引入金桥集团与宝山工业园区合作，旨在更好地借助公司丰富的开发经验和过硬的品牌优势，吸引更多高新技术产业落户。
        财务预测与投资建议
        下调评级至增持，目标价23.94  元（原目标价为28.80  元）。我们预测公司2017-2019  年每股收益分别为0.57/0.82/1.44  元（2017-2018  年原预测为0.52/0.85  元）。可比公司2017  年平均估值为42X，我们给予公司42X，对应目标价23.94  元。公司RNAV  估值为28.12  元，目前股价较RNAV  折价43%。
        风险提示
        公司租赁项目出租率不及预期。公司销售结算不及预期。