■  2018  年净利润与我们的预测一致，不过在管面积和利润率均逊于预期。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
        ■  由于公司改革员工政策，使核心业务的毛利率下降。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）改革应该会提高中海物业的竞争力，但代价是2018  年的利润率较低。
        ■  我们预计2019  年利润率将开始逐步回升，并支持盈利增长，以弥补中国海外项目增长相对较弱的影响。
        ■  基于20  倍2019  年市盈率，我们把最新目标价上调至3.15  港元。考虑到短期内股价上升空间有限，我们下调评级至「持有」。
        2018  年净利润符预期；惟在管面积和毛利率逊预期
        中海物业的净利润/每股盈利同比增长31％至4.06  亿港元/0.12  港元，符合我们预期。由于增值服务表现强劲，使收入同比增长24％至41.55  亿港元，高于预期。然而，毛利率意外地下降3.5  个百分点至20.4％，并明显低于上半年（27.7％）。由于公司节省行政及管理开支，净利润率仍上升0.7  个百分点至9.8％。在管面积同比仅增长9.8％至1.4  亿平方米，也低于我们的预期。
        深入剖析毛利率下降：改革员工政策
        物业管理服务分部毛利率大幅下跌，相信令市场感到意外。该毛利率从2017  年的21.3％下降到2018  年的18.0％。公司解释说这是由于员工政策改革：（1）部分后勤人员被分配到前线；（2）前线员工人数增加。这解释了为什么毛利率和行政及管理开支总额下降。
        短期阵痛，换来长远竞争力提升
        改革的目的是提升公司的服务质量和品牌形象。我们明白，从长远来看，这一进取的措施有助公司提升议价能力，以收取更高的管理费用，并从第三方地产商获得更多项目。我们相信，这有助改善当前公司依赖中国海外发展项目的情况。我们预计2019  年在管面积增长11％。与其他领先的物业管理公司相比，这增速相对平平。
        我们现时预计利润率会逐步改善
        由于中海物业在成本节约方面有良好的往绩，所以我们预计尽管2018  年利润率下降，但2019  年会将逐步改善。因此，我们将2019/2020  年每股盈利预测上调7％/  5％至0.16  港元/0.20  港元，意味着公司每股盈利在短期内仍可保持25％以上的年增长率。
        在股价升幅有限的情况下，下调至「持有」
        在近日股价反弹后，我们将中海物业评级下调至「持有」，因为我们预计短期内潜在升幅有限。我们将目标价从3.00  港元上调至3.15  港元。我们的目标2019  年市盈率维持在20  倍不变，因为：（1）人民币汇率可能对2019  年盈利构成压力；（2）员工政策改革存在不确定性。我们认为上行风险是：（1）公司改善利润率的进度好于预期；（2）近期市场反弹后，估值持续上升。