总体概述：四季度业绩表现趋弱，底层资产运营呈现分化格局。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】截至目前已有20单公募REITs完成2022年四季报的发布，从运营指标及全年预测完成度层面来看，公募REITs底层资产运营在疫情的冲击下呈现分化格局，受影响最为显著的高速公路板块全年运营完成情况不甚理想，生态环保及能源设施板块同样受疫情及季节性因素扰动，四季度业绩有所波动。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）相较而言，仓储物流、保障性租赁住房运营则较为稳健，而产业园区板块经过三季度基本面低点后，四季度环比有所改善，全年完成情况符合预期。
　　从可供分配金额的角度来分析，除高速公路板块受制于通行费收入的持续下行，以及产业园区板块中博时蛇口产园REIT由于租金减免及部分租户出现到期不续约或提前退租等情况，按照预期可分配金额的全年完成度低于100%，其余各板块公募REITs则均达到2022年预测值，20单公募REITs整体平均完成度为102%，基本符合全年预期。
　　以实际完成可分配金额计算的现金分派比率来看，产权类REITs按发行募集金额计算的分派率均高于4%，而由于其中大部分产权类REITs上市后市值增长幅度较大，按当前总市值计算的分派率多低于4%。与之对应的是特许经营权类REITs仍保持相对较高的分派率，其中生态环保类型REITs分派率最高，按募集金额计算的平均分派率接近10%，高速公路类型REITs的平均分派率超过6%。
　　整体来看，各类型REITs四季度业绩表现趋弱，但同时也应看到部分受疫情冲击较大的板块在后疫情时代，随着运营有望逐步恢复正常，其修复的弹性也将在2023年开始有所体现。
　　产业园区类型REITs：四季度经营环比边际改善，全年维度预期完成情况尚可。随着疫情影响逐步退却，租金减免期相继结束，出租及续签率能否回升成为后续业绩能否改善的关注点。
　　高速公路类型REITs：四季度经营受疫情冲击最为显著，车流量下降以及对于货运收费减免政策造成的通行费收入下降均在四季报业绩中有所体现，5单REITs四季度及全年收入完成度均不达预期。往后来看，随着2022年末国内疫情防控政策优化，相关通行费优惠政策均已结束实施，进而带来车流量及通行费收入的增长，预期高速公路板块基本面改善确定性较高。
　　生态环保类型REITs：四季度受季节及疫情因素干扰，厨余垃圾收运处置量以及污水处理项目产能利用率均受到不同程度影响，2单REITs经营收入同环比均出现下滑。
　　仓储物流类型REITs：四季度运营受疫情影响较小，项目出租率均较高且持续保持稳态，稳定的租户结构使得仓储物流项目经营具有较高的稳定特性，后续需关注到期租约的续约情况以及项目的扩募进展。
　　保障性租赁住房类型REITs：首次披露季度报告的3单保租房REITs在经营层面均维持较高的出租率，出租率保持在90%以上，较高的出租率叠加政策支持，项目业绩稳健。
　　能源类型REITs：环比受季节及成本影响出现下行，但年化完成度仍较高。
　　投资建议：在2022年资产荒的大背景下，公募REITs凭借其低风险及稳健可观的现金分派水平，一级市场认购热情持续高涨，二级市场交投保持稳定，成为机构投资者大类资产配置中又一重要领域。随着市场各项政策法规逐步走向成熟以及底层资产的不断扩容，2023年公募REITs市场将持续呈现多样化的投资机会，同时官方REITs指数的发布，也意味着REITs领域中长期具有更为广阔的指数化投资空间，进一步增强对于追求长期稳定收益的投资者吸引力。
　　部分板块公募REITs经营层面的压力已在四季报中有所体现，后续随着宏观经济层面各项经济活动的复苏叠加部分行业信用风险的缓释，我们预计各类底层资产2023年运营盈利水平将有不同程度的修复预期。此外需关注的是，在REITs市场扩容加速的过程中应更加注重资产类别的甄选，反映至不同REITs个体间的波动程度及估值变化也将有所分化。
　　当前按不同板块的复苏程度来进行展望，随着2022年末疫情防控措施的优化，高速公路车流量已快速恢复至疫情前水平，经营层面的修复弹性有望率先兑现；产业园区板块已度过基本面低点并开始呈现环比改善，租金减免期也已相继结束，但后续仍需关注出租及续签率的回暖进度，预计业绩层面仍需经历蛰伏阶段；仓储物流以及保障性租赁住房板块由于其特定的客户结构，出租率较高且有望长期保持稳定，预计经营业绩的波动幅度较小；而生态环保及能源板块在经历季节性扰动后，随着各项生产生活活动的陆续恢复，从全年视角来看仍具备较高的稳定性。
　　针对2023年REITs市场的投资机会，一级市场建议持续关注战略配售及扩募中的投资机遇，积极参与以新兴类别作为底层资产的REITs基金打新。二级市场建议积极关注1、当下运营稳健且盈利具有保障的相关标的；2、受益于后疫情时代基本面可显著修复的细分板块REITs，关注其定价重估过程；3、关注政策支持力度较大细分领域、成交活跃度较高且估值相对合理的标的。
　　风险提示：REITs市场扩募及资产扩容进度低于预期；相关政策法规实施不及预期；项目运营收入和盈利水平不及预期；REITs基金价格伴随市场流动性波动等风险。