公募REITs2022年四季报分析总结
　　2022年四季度国内疫情对底层项目经营有一定负面影响，多数REITs产品业绩上有一定承压。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】受疫情影响最大的高速公路类REITs及部分产业园区类REITs在疫情冲击下的业绩完成情况不佳。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）相比之下清洁能源类型业绩表现较优。
　　对比四季度主要财务数据与招募说明书披露的预期值来看，各REIT本年累计收入、净利润与EBITDA较招募书预测值的完成情况仍然呈现分化态势，清洁能源类及部分产业园区类REITs本年业绩累计完成情况整体较优，其中鹏华深圳能源REIT四季度业绩表现亮眼，盈利情况较好。
　　可供分配金额方面，16只REITs产品可供分配金额的累计完成率超过75%，其中完成率最高的分别是中航首钢绿能REIT、华夏合肥高新REIT、红土创新深圳安居REIT;纵向对比来看，仅博时蛇口产园REIT、东吴苏园产业REIT建信中关村REIT、红土盐田港REIT、中航首钢绿能REIT四季度可供分配金额均较上季度实现环比上涨，其余REITs均有所下降。此外，今年以来，仅有博时蛇口产园REIT、东吴苏园产业REIT一季度以后可供分配金额呈现整体上升的态势。
　　底层项目运营情况方面，产业园区类REITs项目运营出现波动，多数项目四季度出租率有所下滑;仓储物流类REITs出租率略有下降，租金有所提升;高速公路类REITs受疫情影响较大，项目运营情况有所下降;生态环保类项目受疫情及季节性因素影响，业绩较上季度有所下滑。
　　四季度以来REITs加权价格指数整体呈下降态势;此外，四季度市场成交额处于高位震荡中。行业类型REITs指数走势仍有分化，季度内收益表现由高到低排序依次为:仓储物裔高速公路>产业园区>生态环保;此外，清洁能源类在收益表现方面整体优于保障性租赁住房类，累计回报达8.36%6
　　风险提示:政策调整风险、项目运营风险、项目经营风险、流动性风险、估值波动风险、基金治理风险。