除今年3月发行上市的两单新能源REITs外，其余25只公募REITs均已披露2023年一季报。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】总结来看，不同板块项目经营业绩表现仍有分化，其中交通出行需求的快速修复带动高速公路类项目整体业绩迎来明显改善;产业园区类型下各项目运营表现不一，部分REITs受重要租户退租、招租进展不及预期等因素影响，出租率下滑带动一季度业绩不佳;其余类型整体波动不大，其中保租房业绩表现相对亮眠。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
　　从一季度环比表现来看，半数REITs的收入实现环比提升，其中高速公路类型项目的经营业绩迎来较为显著的边际修复;相比之下，产业园区类型项目由于一季度为传统淡季，多数REITs收入相较上季度有所下滑。业绩完成度方面，在已披露2023全年预测数据的REITs中，高速公路项目虽实现业绩的边际修复，但一季度收入与利润水平仍不及发行时的预期水平;产业园区、仓储物流及能源类项目一季度收入与利润水平基本好于发行时预期;另外保租房作为2022年新发行的类型，一季度业绩完成度同样较高，其中华夏基金华润有巢REIT对应业绩相对突出。
　　可供分配金额方面，不同类型REITs有所分化，其中高速公路类REITs整体表现较好，多数REITs一季度可供分配金额好于招募书同期预期;产业园区类REITs受一季度部分重要租户退租以及市场租赁需求未充分释放等因素影响，2021年上市的四单产业园区REITs均有同比下跌。仓储物流、环保水务以及保租房类型可供分配金额表现相对稳健，而能源类下的鹏华深圳能源REIT由于在一季度与运营管理机构结算了2022年四季度的运营管理支出，导致可供分配金额较预测值的完成率阶段靠后。
　　底层项目运营情况方面，产业园区类型下，部分早期上市REITs底层项目受重要租户退租影响，出租率下滑幅度显著，对应管理人均表示已积极采取行动，预计二、三季度续租情况会得到实质性改善;仓储物流类型延续稳健运营，其中中金普洛斯REIT出租率小幅下滑，主要系北京通州园区项目影响，但由于该REIT底层资产分布区位较分散，管理人表示单一项目波动造成的影响相对有限;保租房项目出租率均有所提升，其中华夏基金华润有巢REIT得益于市场化运营管理机构积极赋能，一季度表现亮眼;高速公路项目在一季度交通出行需求快速回升的带动下，项目车流量与通行费边际改善明显;环保水务项目运营整体平稳，富国首创水务REIT受季节性影响，运营数据有小幅波动;清洁能源项目业绩有所滑坡，一季度售电量与售电收入环比下降。
　　二级市场方面，一季度以来REITs加权价格指数整体呈下降态势，其中2月上旬二级市场交投回温，价格指数达到阶段高点，随后则延续调整态势，市场平均成交额整体呈现震荡格局;行业类型REITs指数走势分化有所收敛，季度内收益表现由高到低排序依次为∶保租房>产业园区>能源类高速公路>生态环保>仓储物流。此外，本文也针对REITs市场与股债等大类资产的相关性进行测算跟踪，详细内容参考报告正文。
　　风险提示:政策调整风险、项目运营风险、项目经营风险、流动性风险、估值波动风险、基金治理风险