多因素影响,本季多数REITs营业收入、财务完成度下行,保障房相对稳健。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】产权类REITs营业收入环比平均下降1.49%,经营权REITs营业收入同比平均下降7.94%。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)产业园和仓储物流出租率、租金多不同程度下降;本季雨雪恶劣天气导致部分经营权REITs收入下降,包括湖北冰雪天气造成华夏越秀REIT、华夏中国交建REIT等个券10%左右的收入下行,也使得中航京能榆林项目发电量降低;今年春节高速公路免费期较去年长2天,导致高速公路收入同比下降。各板块财务指标完成度多在90%-100%,收入、可供分配金额的个券达标率分别仅为25%、47%,绝大多数板块完成度多数边际下行。新上市的消费类基础设施整体不佳,仅嘉实物美因招租进度较好,收入完成度接近90%。展望未来,考虑到欧美方向贸易的减少、经济恢复仍面临压力,产业园、仓储物流板块经营或仍未触底;春夏将临,极端天气对高速公路的拖累将减小,高速公路的经营状况有望边际恢复;人员返京、夏季进水量增加,环保板块有望季节性修复。
尽管REITs一季度业绩不佳,但自4月19日季报发布至4月25日收盘,中证REITs指数上涨2.20%,跑赢中证红利4.95个百分点。一方面因REITs自3月5日触顶之后阶段性震荡调整,而中证红利指数则上行至2021年10月以来新高,有调整压力;另一方面,或许和季报发布前后投资者博弈情绪升高有关。季报发布以来的上涨一定程度上反映了季报业绩,涨幅居前的三个个券分别是中金厦门安居保障性租赁住房REIT(5.24%,保障房)、嘉实物美消费REIT(4.79%,消费板块中业绩完成度最高)、建信中关村产业园REIT(4.67%,出租率回升),都是业绩有一定利好、且前期涨幅不高的个券。
REITs业绩或未见底,季报情绪博弈之后不排除震荡回调,仓位上暂建议观望。择券上,产业园中,一是保障房板块经营稳健;二是东吴苏州产园REIT、嘉实物美消费REIT业绩较好,且现金分派率较高。收益权中,高速公路板块营业收入增速、完成度都较高,且IRR相较另外两个板块有优势;其估值与业绩匹配度较高,业绩表现较优秀的个券(如浙商沪杭甬高速REIT、国金中国铁建高速REIT)IRR在板块内部偏低,而IRR较高的个券(如中金安徽交控REIT)车流量可能受到周边路网变动的影响,有一定不确定性,投资者可根据自身风险偏好选择
风险提示
货币政策转向。若受汇率等方面压力影响,货币政策偏紧、无风险利率上移,给金融资产带来调整压力。
风险偏好超预期走弱。房地产销售等基本面数据若大幅下滑,市场风险偏好或超预期走弱。
数据代表性受加权方式干扰。板块数据经过余额加权、算术平均等方式处理,加权方式会影响指数呈现